独身30代前半女が2週間で新築戸建てを買った話 Part.2〜物件購入の理論

こんにちは。桃優（もゆ）です。前回の続きです。

不動産会社に着き受付すると、席に案内された。
「担当の者が参りますので、少々お待ちくださいませ。」

出されたお茶を飲みしばらく待っていると、やがてその「担当の者」がやってきた。その方は副支店長だと名乗っていた。

前回の記事で書いた通りの条件を話し、「まぁでもまだ全然実際に買うとかは考えてなくて、お電話いただいたのでちょっとせっかくなので来させてもらいました」と正直に伝えた。

「なるほどです。ちなみに戸建てとマンションどちらがご希望とかってありますか？」

「まぁそこも全然考えてないですけど、マンションですかね〜。」
当日の会話で、これが私のターンが終了した一言だったかもしれない。
「皆さんそう仰るんですが、実は戸建ての方がおすすめだったりするんですよ。」

ここから、怒涛の副支店長のターンが始まった。

誤解のないようにあらかじめ書いておくが、ここから先の記述はあくまでもその副支店長が私に言ってきた内容であり、私はその内容には一切の責任は負いません。
とはいえ、一応は納得した内容を書くことにします。

副支店長曰く、住宅購入は理論らしい。
おおよそこんな感じのことを言っていた。

マンション購入よりも、戸建て購入の方が良い。
マンションの場合、購入時点を基準に価値が下がる一方。
約XX年（忘れた）で部屋・建物としての価値はほぼ無くなる計算で、なかなか売りづらい。
その一方戸建ての場合、建物としての価値はマンションと同様に下がっていくが、土地があるため下がっても底値がある。

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まぁ、一理あるよね。
マンションだと例えば3000万で買ったとして、30年経ったら価値がほぼゼロかもしれないけど、同じ3000万で戸建てなら、土地が1000万だとしたら、30年で1000万の価値は残るよね。
じゃあ都心部の中古マンションは何で成立しとるねんというツッコミはあるけど、一旦置いとこう。

「マンションより戸建て」理論が成立するには、土地の価格が維持されることが必要条件。
先の話は、土地の値段が維持されなければ成り立たない。例えば、戸建て購入時に1000万円の土地だとしても、30年後にその土地が100万円の価値に下がってしまったら意味がない。逆に言うと、そうならない土地を選ばなければならないのだが、東京、特に中心部に近ければ近いほど下がる可能性は低い。
なので、おおよそ東京23区、あるいはその隣接市町村であればまず大丈夫。

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これも確かにそうね。
土地が値下がりしたらそもそも前提が崩れるもんね。

さらに、物件価値という観点では「建ぺい率」が低い方がより資産的な価値がある。
建ぺい率とは、その土地のうち何％の面積まで建物を建てていいかを決めている指標のこと。土地（地区）ごとに決められており、建売住居の場合、当然この建ぺい率未満になるように建物が建てられている。
めちゃ立派な内装で、めちゃ立派な木材で、めちゃ立派な外装で・・・とかなら話は変わってくるが、基本的に同じ価格で建ぺい率40％の物件と80％の物件なら、前者の方が建物にかけているコスト（建物の価値）は低い。逆説的に前者の方が土地に割いている価値が高いので、30年後に残っているトータルの価値も、前者の方が高い計算になる。
東京都のおおよその場合、この建ぺい率は40％〜80％。

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ふぅん。まぁ理論的に大きく矛盾はしてないよね。
今まで建ぺい率低い物件＝せっかくの土地なのに大きい家建てらんない！　損だ！　って思ってたけど、むしろ逆なのね。

特に東京都市部は土地の値段が上がっているので、都市部の戸建てだとより価値の落ちにくい物件が成立しうる。
もし積立NISAなどをめちゃくちゃしていて、戸建てを買ってローンを払うことで積立NISAへの捻出額が低くなることを懸念しているのなら、この視点でも考えてほしい。1000万円の土地の物件を買って、2年後の土地の価値は1200万になったとすると、これも一種の投資である。積立NISAの一部を物件購入という投資に充てる、という考え方もアリではないか。
東京都市部、特にお客様が検討されている地区であれば、2年で200万円は上がっている傾向にあります。
逆に東京の西に行けば行くほど、ちょっと怪しいです。

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例えば、の話でしょ。一例、でしょ。
でも200万の上がり幅はともかくとして、確かに栄えている街なら土地の値段も上がるはずよね。
積立NISAの運用益も最近＋10％とか＋30％とか、日銀利上げとか岸田政権とか円安とか（ゆーて全然知らんけど）大きく変動してるけど、土地が少しの％でも上がるなら、一つの投資として積立NISA分から回すのは悪い話ではないよね。
しかも元々の話、私猫飼いたいわけで。
猫飼うために引っ越します、家賃上がります、なら、もし同じ月々の値段で賃貸じゃなく自分の家になるんだったら、自分の家になる方がいいよね。

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最初に書いてませんでしたが、私理系なんです。
理論でしっかり固められると、弱いんです。

怒涛の副支店長ターンをくらった私は、ものの見事にその気になっていったのです。

「どうですか？　完全に悪い話とは言えないって気になってませんか？　ちょっと具体的にいろいろ見てみませんか？」

Part.3へ続く。

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