日銀利上げで住宅ローン金利が上がる中、「当面は」繰り上げ返済をしない理由

2025年1月24日 13:37

2024年から住宅ローン変動金利も上昇

日銀は2025年1月24日、政策金利を0.25%程度から0.5%へ引き上げると発表しました。
昨年7月に金利を0～0.1%程度から0.25%程度へ引き上げましたが、それに続き直近で2回目の利上げとなります。これにより、銀行の変動型住宅ローンの基準金利も再び引き上げられるでしょう。

さて、私は三井住友銀行で住宅ローンを借りています。変動型です。

いわゆる「5年ルール」により返済額が変わらないので、普通に生活していると何の変化もないのですが、よく調べてみると、2024年12月から金利が「0.15%」上がってしてしまっています。
（日銀が2024年に金利を0.25%引き上げたことにより、銀行の変動金利が0.15%上がりました）

今後も日銀が利上げを続けていくと言われてる中、「自分は繰り上げ返済をするべきか？」という疑問が湧いてきたため、今回はその点について考えてみることにしました。

私の借り入れ状況

細かな数字は丸めていますが、私の借り入れ状況です。

・残債：約2,000万円
・ローン残存期間：30年
・金利タイプ：変動型
・金利：0.50%（借り入れ当初0.35%）
・住宅ローン控除：年14万円（残債の0.7%）

今後の利上げ予測

インフレ率や国内外の経済など複雑な要素が絡み合うので、私のような素人には予測が不可能ですが、日銀関係者の発言やエコノミストの予測を確認し、それらしきものを並べてみます。

・日銀は2025年内に複数回（2回）の利上げを行う可能性が高い
・その後も利上げを続け、2026年に1%以上を目指す可能性が高そう
・一度に0.25%利上げをする

そこから私の住宅ローンに与える影響を仮置きします。
（あくまでそうなる可能性があるかも、というレベルの話ですが。）

自分の住宅ローン金利は今後どうなる？
- 日銀の利上げにより、1年に2回上がる
- 1回の利上げで0.15%上がる

自分の住宅ローン金利はどうなる？
- 2025年末：0.8%
- 2026年末：1.1%
- 2027年末：1.4%
- 2028年末：1.7%
- 2029年末：2.0%

どのタイミングで繰り上げ返済をするべきか？

私は住宅ローン減税が適用されていますので、借り入れから10年間は住宅ローン控除を受けることができます。受け取れる金額は残債の0.7%／年間で、残債が2,000万円なら14万円を受け取ることができます。
（※住宅ローン減税の諸条件は、住宅の種類や借り入れ時期などによって大きく異なります。）

まず、今は住宅ローンの残債に対し、金利0.5%・住宅ローン控除0.7%と、返済より収入が上回っていると言える状況なので、繰り上げ返済をする必要はこれっぽっちもないと考えています。

ではこれが逆転したらどうでしょう？
さらに住宅ローン控除が終了し、たとえば金利が2%になったらどうでしょう？

私はそれでもまったく繰り上げ返済をする必要はない、と考えています。

なぜならば、投資をすれば少なくとも年3%の利回りで運用できるからです。金利上昇が予測を遥かに超えて進まない限り、繰り上げ返済にあてるキャッシュがあるのであれば、繰り上げ返済よりも投資に回した方が資産が増えるということです。

つまりは、「自分の投資利回り（保守的に見積もって3%以上）＞住宅ローン金利」が続く間は、繰上げ返済をしない、という考え方です。
そして、住宅ローン金利はおそらく向こう5年間で3％を超えることはないでしょうから、「当面は」繰り上げ返済をしない、という結論になりました。

とりあえずの方針は固まりましたが、日銀の利上げや住宅ローンに与える影響について、今後も注意深く見守っていきたいと思います。

また私はこのようにも思っています。
万が一住宅ローン金利が予想を超えたスピードで進んだとしても、その時には相当のインフレが起こっているはずなので、投資利回りはもっともっと高くなっているだろう、と。
もしこの仮説が正しければ、私は一生繰り上げ返済をすることはないかもしれない、と思う今日この頃です笑。

さて、みなさんはどのようにお考えでしょうか？

以上、「日銀利上げで住宅ローン金利が上がる中、『当面は』繰り上げ返済をしない理由」でした。
最後までお読みいただきありがとうございました。

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