大家さんのお仕事とは？
大家さんと不動産投資家の”違い”を感じることは無いでしょうか？
所有する物件（不動産）から家賃収入（収益）を得ている点では、大家さんも不動産投資家も同じと言えるでしょう。しかし、両者の間には大きな差があり、明確に違う点があります。
今回は、大家さんと不動産投資家の違いについて説明し、大家さんのお仕事の内容をご紹介します。
1．大家さんと不動産投資家の違いとは？
まず、不動産投資家とは、”収益不動産から利益を得ているすべての人”のことです。この中に、もちろん大家さんも含まれています。
そして、大家さんとは、”不動産賃貸業を営む人”のことです。
不動産賃貸業とは、所有する物件（不動産）を人に貸出し、家賃収入（収し益）を得る事業です。
所有する物件（不動産）を人に貸出すためには、様々な管理業務が存在します。この様々な管理業務を自分でやっている人が大家さんです。
この管理業務への関与度が、大家さんと不動産投資家との明確な違いであり、明確な差と言えるでしょう。
２．大家さんのお仕事～３つの管理業務と入居者募集活動～
大家さんの仕事内容は、簡単にまとめると３つの管理業務と入居者募集活動です。３つの管理業務とは、「建物管理」・「家賃管理」・「契約管理」です。
それぞれについて説明します。
１）建物管理
建物管理とは、長く賃貸経営をするために建物の住環境を維持する業務です。
・建物敷地内の共用部分、強要設備の維持管理（清掃、ゴミ捨てなど）
・退去後の室内を元に戻す原状回復工事、リフォーム
・法令で定められた定期的な点検（法令点検・消防設備の点検など）
２）契約管理
契約管理とは、貸し出している部屋の入居者との契約状況を管理する業務です。
・契約更新手続き
・入居状況の確認
・入居者の退去の際の手続きや精算
・入居者からの要望や問い合わせの対応
３）家賃管理
賃貸経営において欠かせないのが、毎月の家賃を確実に回収する「家賃管理力」です。
毎月入居者からの家賃回収を徹底し、家賃滞納発生時には速やかな対応を実施しています。入居者への電話や郵便による連絡や直接訪問により、家賃を回収します。
４）入居者募集活動
入居者募集とは、所有物件に入居する入居者を募集する活動です。
募集条件を決め、募集チラシの作成や配布や、ポスター・看板の設置、募集サイトへの物件掲載を行います。多くの大家さんは、不動産会社に委託し、不動産会社の持つネットワークをフル活用して、借り手を見つけることが一般的です。
不動産会社に客付けを依頼する場合、３つの媒介契約の中から募集業務に関する契約を締結します。それぞれ説明します。
⑴一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の業者に募集活動を依頼することができます。
また、自己発見取引(自分で見つけた入居者と自己契約）も可能です。
⑵専任媒介契約
専任媒介契約は、契約は1社のみに限定されます。
また、一般媒介契約と同様に専任媒介契約は自己発見取引が可能です。
⑶専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、契約は1社のみに限定され、かつ自己発見取引ができません。
３．管理委託について
３つの管理業務や入居者募集活動をご紹介しましたが、大家さんのお仕事は多岐に渡り非常に大変に感じますよね。
すべての業務を大家さん一人でこなすことは難しいので、自分にできない業務を委託する「管理委託」をされる大家さんが一般的です。
この管理委託にも種類があるので、それぞれ紹介します。
１）一般管理
一般管理とは、不動産を所有した場合に、管理しなければならない業務の大部分を管理会社へ委託する方法です。 入居者の募集、更新時の手続き、中途解約の手続き、家賃の徴収、家賃滞納者への督促と対応、クレーム対応と処理、部屋内部や共用スペースが壊れたときの補修や点検、共用部分の清掃など多岐にわたります。費用は賃料収入の5%～10%程度を毎月支払うことが多いです。
２）部分管理
部分管理とは、建物管理や入居者管理など、管理業務の一部を管理会社や専門業者に委託する方法です。共用部分の清掃のみや、点検のみといった単発業務を継続して管理会社や専門業者に依頼できるので、一般管理に比べると、コストは安くなります。
３）サブリース
サブリース契約とは、不動産会社が物件を大家さんから借り上げ、入居者に転貸する方法です。一般的に、不動産の賃貸では物件の大家さんが入居者と賃貸借契約を結び、入居者から家賃を受け取りますが、サブリース契約では、大家さんと不動産会社が賃貸借契約を結ぶので、不動産会社から大家さんへ家賃が支払われます。そのため、家賃滞納リスクや入居者の生活トラブルの対応といったリスクが低くなります。手数料は家賃の10〜20％が相場です。
４）自主管理
自主管理とは、物件の管理を業者に委託せず、大家さん自身が管理者として管理全般の作業を行う方法です。 管理業務を大家さん自身が行うので、一番費用を抑えることができますが、所有物件数が多い、あるいは遠方の物件を所有している大家さんの場合は、すべての管理作業を自分で行うことは難しいため、自主管理をすることが厳しくなる場合があります。
まとめ
いかがだったでしょうか？
大家さんのお仕事は、非常に多く、業務の中には専門的な知識が求められるものもあり、大変なことがわかりましたよね。
賃貸経営において、キャッシュフローの見直しのために固定費の削減を考えられる大家さんも多いのではないでしょうか。
普段任せっきりにしている業務の中から、自分でもできそうな業務に挑戦してみるのはいかがでしょうか。
その中の1つとして、「自ら賃貸」で自己募集・自己発見取引に挑戦してみるのはいかがでしょう？
大家さんお仕事の１つである、入居者募集活動について実践しながら生部ことができます。無料のサポートもついているので安心です。
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