中小規模マンションの収支改善こそ管理会社次第
中小規模マンションの管理組合運営で、こんな悩みを抱えていませんか？
・管理費や修繕積立金の戸あたりの負担額が大きくて支出がきつい
・大規模修繕工事が近づくと一時金徴収の話が出てこないか心配
・管理会社から『儲けの少ないマンション管理組合』とレッテルを貼られ、契約更新せず撤退されないか不安
…これらの不安、実は管理会社選び次第で解消できるのです。
今回は、同じような悩みや不安を抱えていた、神奈川県相模原市の「レジェンド相模原富士見」管理組合の成功事例を書いてみます。
つまり僕が経営するマンション管理会社「クローバーコミュニティ」への変更事例です笑
レジェンド相模原富士見の成功事例から
レジェンド相模原富士見管理組合さんは2007年築、29戸のいわゆる小規模マンションです。築10年目を過ぎたあたりで、こんな課題を抱えていました。
当時の大手管理会社から「12年目には借り入れをしてでも大規模修繕工事を行うべき」と提案を受けたのです。
その提案に『まだ一回目の大規模修繕工事で、もう借り入れ？』『このままだと2回目、3回目の大規模修繕工事は乗り切れるのだろうか？』『修繕積立金の大幅値上げを覚悟しなければならないのか？』と疑問を感じた区分所有者が専門委員会を立ち上げ、クローバーコミュニティに相談してくださいました。
当社が調査した結果、この大手管理会社が『1～2年後に大規模修繕工事をすべき』と提案する根拠となる長期修繕計画（※）は「不必要に短い周期」で「割高な工事想定額」を含んだものでした。
実際に僕と修繕技術スタッフとで建物をチェックした結果、近々の大規模修繕工事は全く不要であることが判明しました。
管理会社を変更して得た効果
当社の調査結果や管理の提案に共感していただいた管理組合に管理会社の当社への変更（リプレイス）を決めていただき、管理費委託費の削減分を余剰金として修繕積立金に回す仕組みを作りました。その結果、修繕積立金のストックが着実に増え、大規模修繕工事に備えた財務基盤が強化されました。
また、建物の劣化状況を当社独自の「長期修繕カウンセリング点検」で毎年チェックすることで、12年目に予定されていた工事を18年目まで延期することができました。
これにより、修繕の周期を1.5倍に延ばし、長期的なコストを抑えることができたのです。
さらに、修繕工事を進める際には、当社がクリーン同盟を結んでいる「株式会社スマート修繕」の支援を受け、透明性のある業者選定を実施しました。
この結果、不要な中間マージンやリベートをカットしながら、必要な工事を適正価格で収めることができました。
中小規模マンションの悩みを管理会社で解決
中小規模マンションは、大型マンションと比べて1戸あたりのコスト負担がどうしても高くなりがちです。また、大規模修繕工事の資金不足が生じやすいことから、修繕積立金の値上げや一時金徴収が避けられないと思われがちです。
しかし、実際には管理会社が適切な提案を行い、管理組合が正しい選択を続ければ、これらの問題を大きく改善できるのです。
具体的には、修繕工事を無理なく進めるためには、工事周期や必要性をしっかり見極め、無駄を省くことが大切です。加えて、管理会社の対応や姿勢が住民の将来に大きく影響します。
都心型大規模マンションと一緒の管理をしてはならない
都心のタワーマンションや大規模マンションでは、大手管理会社が多少高額な委託料で支出に無駄があるのはわかっていても「理事会役員としての手間や面倒を丸ごと引き受けてくれる」という価値を買っているとも言えます。
しかし、中小規模マンションでは同じ考え方では通用しません。住民の年齢が上がり、収入が限られてくる将来を見据えれば、管理費や修繕積立金の負担増は避けたいですよね。
そのため、理事会と管理会社がしっかり連携して、住民の負担を増やさない運営を進める必要があります。
理事会と管理会社の連携が成功のカギ
レジェンド相模原富士見さんが特別なことをしたわけではありません。理事会の皆さんが団結して、私たち管理会社が一緒にコスト削減に取り組んだだけです。専門知識や経験は私たちにあるので、お任せいただければ無駄なコストを探し出して削減するための提案が可能です。
ただし、住民の負担を増やさず、適正な管理費や修繕積立金で運営するには、結局のところ「管理会社の誠実さ」が大きなポイントになります。
私たちは、住民に嘘をつかない姿勢を徹底し、中間マージンやリベートを一切受け取らないことで、透明な運営を行っています。
中小規模マンションの管理費や修繕積立金は「管理会社次第」
これが私たちが何度も伝えたい結論です。レジェンド相模原富士見さんのように、理事会と管理会社とが連携し、コスト意識を高めることで、無理なく安心して暮らせる環境を作ることができます。
管理会社を変えただけで、未来がこんなに違ってくるのだと実感できるはずです。
中小規模マンションのV字回復を一緒に成し遂げませんか？
※中間マージンを取らない管理会社：クローバーコミュニティはこちら
※なり手のいない理事長をプロにお任せ：メルすみごこち事務所はこちら
※とりあえずマンション管理のことを相談してみたい方はこちら！