マンション管理会社による第三者管理が安心安全な訳がない
週刊東洋経済オンラインの8/28版に、マンション管理に関するとても面白い記事がありました。
理事のなり手がいないマンション管理組合に対して、理事会のサポートや会計業務・点検業者手配などを行うマンション管理会社が、理事会を廃止し、管理会社みずからが理事長（管理者）に就任することを提案する「第三者管理者方式（外部管理者方式）」に関するものです。
※東洋経済オンライン「マンションの第三者管理に国交省が警鐘を鳴らす」はこちら（有料記事です）
マンション管理業界を管轄する国土交通省がこの「第三者管理者方式」に警鐘を鳴らし、大手管理会社にその対応を求める内容を中心に書かれています。特に、この運営方式が悪用され、管理組合がリスクを負うことについて詳しく解説されています。
「管理業者による第三者管理者方式」とは、マンション管理組合（区分所有者の団体）が、管理業務を外部の管理会社に委託しながら、管理組合の執行部である理事会を廃止し、管理会社が理事長の業務を代行する運営方式です。この方式を一部の大手管理会社（特に後述の２社）が熱心に営業展開しているものの、国土交通省はその危険性を指摘。管理会社が自社に有利な条件で修繕工事を発注する利益相反問題など、管理組合に損害を与える可能性が高まるとしています。
国土交通省は、今年の6月に「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」を策定し、その中でも管理業者管理者方式のリスクを緩和するための注意点を提示しました。特に、管理業務と理事長業務を兼務する管理会社を監視する「監事」の役割が重要視されており、外部の専門家（例えば僕のようなマンション管理士や弁護士など）を監事に専任することが推奨されています。
一方で、管理会社によって、このガイドラインへの対応が異なり、慎重な姿勢を取る会社もあれば、積極的に導入を進める会社も存在します。
この記事では特に2社について大きく取り上げています。以下に、記事をざっくりとまとめますが、僕が業界にいて見聞きする内容とほぼ同じです。
１．合人社計画研究所
合人社計画研究所は、1990年から「管理業者管理者方式」を提供しており、2024年5月末時点で1476組合にサービスを提供しています。
合人社は、マンション管理の主体は管理組合であるとの立場を強調し、管理組合が意思決定を行うべきとしています。このため、ガイドラインの採用や管理方式の選択も管理組合に委ねるべきだとしています。
ただし、この立場は、管理会社が管理者になることで利益相反が生じる可能性があるため、慎重な対応が求められる状況です。管理組合が十分な知識を持ち、管理者としての役割を適切に果たせるかが課題とされています。
２．大和ライフネクスト
大和ライフネクストは、2022年5月から「管理業者管理者方式」の提供を開始し、現在90組合で導入しており、2027年までに400組合に達する見込みです。大和ライフネクストは、管理方式の導入を積極的に推進していますが、ガイドラインに準拠する姿勢を示す一方で、実際の説明会では矛盾する内容が指摘されています。特に、監事の選任や外部専門家の導入に関して消極的な発言があり、ガイドラインの浸透に疑問が残るとされています。会社方針と現場対応の間にギャップがあることが課題とされています。
最後にこの記事では、弁護士の見解として「国交省が定めたガイドラインの『法制化』が求められており、今後、法改正を通じて管理業者管理者方式のリスク管理が進むことが期待される」とまとめています。
区分所有者のあなたには、管理組合にとって「第三者管理（執行部である理事会を廃止し、理事長を管理会社にやってもらうこと」のリスクを理解して欲しいです。
僕がメルすみごこち事務所で事業展開する「プロ理事長」は、まさに管理会社による第三者管理者方式に対するアンチテーゼであり、マンション管理士が管理組合の理事長を受け継ぎ、仕事を透明に、クリーンに、利益相反することなく、管理組合利益の最大化を目指すべく立ち上げています。
今後、僕らの取り組みも少しずつ公開していきたいと思います。
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