まさに情弱ビジネス！実需型マンションで理事会を廃止する管理会社
前回コラム『マンション管理会社による第三者管理が安心安全な訳がない』で引用した伊藤さんのコラムを読まれた、あるマンションの区分所有者から、衝撃のお問い合わせがありました。
※東洋経済オンライン「マンションの第三者管理に国交省が警鐘を鳴らす」はこちら（有料記事です）
（ここからメールを要約）
私は、関東近郊にあるＡマンションの区分所有者です。
Note８月２９日付け記事「マンション管理会社による第三者管理が安心安全な訳がない」を拝見しました。
国土交通省が６月に発表した「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」発表以降も、管理会社の悪質な商売が続いている現状についてお知らせしたいと思い、このメールをお送りしました。
Ａマンションの管理会社である「〇〇管理会社」は、新ガイドラインの指摘を無視し、自社独自の方式で外部管理者方式の契約に向けて、当マンションの管理規約改正を画策しています。
理事会は、今後行われる予定の総会で「組合員による理事会を廃止し、◯◯管理会社を管理者（理事長）とする外部管理者方式」を導入する議案を採決し、契約まで終えるつもりです。
この総会議案や管理規約の改正案を見て仰天しました。
（中略）
何とか総会での議案採択を阻止したいです。しかし、私は一区分所有者である上、マンション内で付き合いのある人もいないため、なすすべがありません。
（以下略。ここまで）
■管理会社に理事長を委ねる＝「実質的にマンションを乗っ取られる」のと同義
マンション管理組合が「その執行部である理事会を廃止し、管理会社に理事長（管理者）も委託する」ということは、企業に例えると「経理職や総務職の平社員に代表取締役へ就任させて、取締役会を廃止してすべてを委ねる」のと同じようなものです。
経理職の社員にマンションの資金（管理費や修繕積立金）の使途や運用を一任する企業が、どこにありますか？
総務職の社員にマンションの行く末を考えてもらう会社が、どこにありますか？
管理会社はきっとこう反論するでしょう。
①資金の取り扱いは社内チェックが入るし、マンション運営の重要な事項は総会で提案して区分所有者に賛否を問うので、私たち管理会社の好き勝手にはできない
②区分所有者から監事（企業で言えば監査役）を選任してもらうので、管理会社のやることにチェックをいれることができ、私たち管理会社にとって抑止になる
いやいや、、
①そもそも総会へ提案しても、区分所有者の多くが管理会社＝理事長に白紙委任するなどして、ほぼすべての提案が可決されることはわかってますよね？
②区分所有者から選任される監事がマンション管理にも監事という仕事そのものにも素人であり、実質的に何も監査できないこと、わかってますよね？
①と②の結果、仮に何千万、何億もするような修繕工事が管理会社（＝理事長）のグループ企業への「不要不急」のタイミングで「競争のない（割高な）」発注が提案されたり、根拠のない管理委託費の値上げ提案が出されても、ただ受け入れるしかなくなるリスクを区分所有者は抱え続けることになります。
「実際にまずかったら元の理事会方式に戻せば良い」と思うかもしれませんが、元に戻すのに、区分所有者（や議決権）の７５％以上もの賛成が必要で、いちど「理事会役員が回ってこなくて楽」な状態を味わってしまった区分所有者から賛成を取り付けることの困難さ、しかも管理会社は「理事会がないし自分たちの思うように管理ができる楽な運営」を手放したくないでしょうから、模度に戻すようなことに全力で反対する（場合によっては妨害する）ことは目に見えています。
こういう悪徳管理会社（悪徳理事長）のやり方が既成事実化する前に、僕の方で真に管理組合利益の最大化に挑み続ける「プロ理事長」の存在を広め、自らも高め続けなければなりません。
それにしても、、、世の中のマンション所有者の皆さん、管理会社の提案を鵜呑みにせず、もっと自分の頭で考えましょうよ。
と同時に、日本の世の中に広まる「自己責任論」のもとに、こういった犠牲者が増え続ける「管理会社による情弱ビジネス」に対する、より厳しいルールづくりは必須です。
管理会社が自らの身を律することができないのだから。
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