育休中に不動産買ってみた！？【第2話：不動産選びの5つのポイント】

こんばんは！ＦＩＲＥママ『すず』です。
賃貸派？持ち家派？などの声をよく耳にしますが、私はＦＩＲＥを目指しながら、育休中に不動産を購入しました。

その経験をテーマ別にお伝えしていければと思っています。今回はその第2弾！「不動産選びのポイント」について、くわしくお話しします。
参考：第1話：不動産を買おうと思った理由

◆この記事をおすすめするのはこんな人

• 不動産に興味がある方

• 不動産の勉強をしたいと考えている方

• 将来不動産を購入したいと思っている方

• ＦＩＲＥや不労所得に興味がある方

• 不動産投資における物件探しのポイントが知りたい方

居住用不動産を買おう！と決意

いろいろなご縁とタイミングが重なり、居住用不動産の購入を決意。第1話で出会った素敵な不動産オーナーママにアドバイスをいただきながら、物件をピックアップしてリサーチしていきました。

はじめはわからないことだらけでしたが、何十件、何百件と物件を検討していく中で、自分自身の見る目や判断力が着実に養われていくのが分かりました。

不動産選びの5つのポイントとは？

ここからは、不動産投資を見据えた不動産購入の物件探しにおける大切なポイントについて紹介していきます。

成功者の話を聞き、自分なりに調べ、最終的に「この点に気をつけるべきだ！」と思ったポイントを5つにまとめて解説していきます。

これから不動産購入を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

ポイント1：将来的に価値が下がらない場所を選ぶ

「価値が下がらないか」どうかの見極めはとても大事です。なぜなら、購入時よりもその場所（エリア）自体の価値が下がれば売却時に高く売れるはずがないから。

とはいえ、「価値が下がるか上がるかなんてわからない！」となりますよね。確かに私も難しい見極めだとは思うのですが、一応指標となるものさしはあります。

将来的に価値が下がらない場所かどうかの見極めポイントは大きく3つです。

1. 人口が減りすぎない

2. 複数路線へのアクセスができる

3. 将来的な需要がある

ひとつひとつ説明しておきましょう。

① 人口が減りすぎないこと

人口が減る見込みのある場所は、価値が下がると考えて間違いありません。日本の人口は減少傾向にあると言われていますが、そんな中でも東京は一番人口が減りづらいと言われています。

これは投資用の不動産セミナーでも言われていたことですし、データを見ても間違いなさそうなので信憑性があると言えます。
参考：23区の人口と世帯　

② 複数路線へのアクセスが可能なこと

動きがとりやすい場所こそ、価値のあるエリアと言えます。電車などの交通の便が良いエリアに目をつけましょう。

新しい路線が乗り入れるなど、今後複数路線のアクセスが可能になり、拠点として人気が集中しそうな場所なら、大いに価値が上がる可能性があります。

③ 将来的な需要を想像する

現状がどうであるかだけでなく、今後どうなるかを想像してみましょう。そうすることで、そのエリア自体に価値があるかどうかが見えてきます。

たとえば私の例で言えば、元々狙っていたエリアの特徴は以下のとおり。

• 都心までのアクセスは良い

• 大型マンションは少ない

• 築浅はワンルームが大半

• 都心に近いが公園やスーパーも充実

• ファミリー層はそこそこいる

ここで何を思うか、それはずばり「今後このエリアの築浅ファミリーマンションはどんどん需要が高まるのでは？」です。

このように、現状を洗い出し、今後どう動くかを予想するのにはそれほど難しい知識は必要ありません。

ポイント2：賃貸に出したときにプラスになる物件を選ぶ

住宅用の物件として購入する場合に考えるべきは、将来的に賃貸に出しても収支がプラスになるかどうかです。

ライフステージが結婚・出産により変化したり、転勤があったりで今購入した家に住めなくなる事情は十分に起こり得ます。

この場合、賃貸としてその家を貸しても、収支がプラスになればその分が不労所得になります。

収支を計算する際に知っておくべきこと

• 毎月のローン返済額

• 固定資産税や保険料

• 管理費や修繕費

上記を理解しておくことで、見極めは可能です。ちなみに、住宅ローンでなく投資用のローンに切り替わる可能性があるため、それによる差異も計算にいれておきましょう。

ポイント3：土地勘のあるエリア内で選ぶ

初心者の場合は特に、土地勘のあるエリア内の不動産を購入する方が安心です。

なぜなら、あなた自身がそのエリアの特徴をしっかり把握しているから。住んでみたら意外と渋滞が大変だった、治安が良くなかったなど、あとからデメリットが見えることはまずあり得ません。

住み心地がしっかりと正確に予測できるエリアの方が落とし穴がなく安心して物件を選べるということです。

ポイント4：子育て世代は自治体の保育園情報も確認

チェックすべきポイントのひとつに「保育園情報」も加えておきたいです。

共働きカップルにとって保育環境はもはやインフラといっても過言ではなく、月々の主たる経費としてカウントすべきものです。

実際に魅力的な物件があり、こちらは競り負けてしまったのですが、後から分かった話、第10希望の保育園まで希望を書いても認可保育園に入れない可能性があるほどの「保育園激戦区」のど真ん中にあったんです。

こうなると認可外の保育園も視野に入れなければなりません。結果的に保育料が月々10万円ほどかかる可能性もあったことを考えると、競り負けてしまったのは逆に良いことだったと思えます。

ポイント5：焦らず見極めて無理のない価格帯で購入

5つのポイントで最も大事と言えるのが「焦らない」です。不動産購入は焦って決めるとまず良いことがありません。落ち着いてゆっくり時間をかけて見極めましょう。

不動産購入は高額な買い物です。ただ、そんな中にも価格の幅はものすごく広く、比較的お手頃なものから背伸びしないと購入できないものまでさまざま。

私たちは共働きなので、多少高額な物件にも手は出せましたが、ストレスになっては元も子もないので、無理のない価格帯の物件に決めました。

ローンの返済は長期に渡り続きます。なんとか払える！というようなギリギリのローンを組んでしまえば、日々の生活を圧迫してしまうに違いありません。

結局私が選んだ不動産はこれ！

上記5つのポイントをクリアする物件を選べば、不動産投資で大きく失敗することはないと私は思います。

私の場合はとにかく焦らずに時間をかけてじっくりと考えました。購入することを決めるまでに半年、物件が決まるまでには2年もの時間がかかっています。

結果的に私が購入した物件の特徴を以下にまとめておきます。

• 3路線4駅のアクセスが可能で全ての駅から徒歩10分以内

• 近隣の保育園に適正価格で入所でき子育てへの支援も手厚い環境

• もともと住んでいた賃貸物件から徒歩5分ほどの距離の物件

• 金額的に無理がなくローン返済が家計を圧迫しない程度の物件

かなりアナログな方法ですが、地道に自分の足で歩き情報を収集してきたからこそ、自分の判断に自信をもって物件を購入することができたと思っています。

これができたのは自分がよく知るエリアで物件を探したから。土地勘があるので、不動産情報を収集しやすかったという点が大きかったです。

余談ですが、購入後わが家の1フロア上の同タイプの部屋が1,000万円以上高く売りに出されていました。仮に今すぐ売りに出したとしてもプラスになる！と仮説が確信に変わった瞬間でした。

育休中に不動産購入をして良かったと思う理由

別に育休中だから不動産購入ができた、ということでもありませんが、育休中だからこそやりやすかった点は明確にあります。

ここでは、現在育休中のママさんにぜひ知ってほしい、育休中の不動産購入の良さについてお伝えしていきます。

理由①時間に比較的余裕があった

会社員時代だと、不動産購入はできてもこれほどゆっくりと慎重に時間をかけてリサーチは到底できなかったはずです。

育休中も暇ではありませんが、比較的自由に動ける時間は取りやすいもの。その時間を有効活用できたのは非常に大きかったです！

理由②散歩を兼ねて物件の見学にいけた

不動産購入にあたっては、物件を目で見て確かめる方が圧倒的に良いです。ただこれも、育休中で時間的余裕があったからできたこと。

さらには、子どもを連れての散歩を兼ねて物件見学に行ったり、狙っている物件の近隣のリサーチできたのも大きかった！

特に、ベビーカーを押していると多少の段差や道幅の狭さなどにも気づきやすいので、より厳しい目線でジャッジすることができました。

理由③同じママさんのメンターと出会えた

第1話で出会った「2児のママであり不動産オーナー」であるＡさん（仮名）との出会いはものすごく良いご縁だったと思っています。

Ａさんとは、とあるセミナーで出会ったのですが「女性の経済的自立を、不動産活用という切り口で支援していきたい」というマインドに、私はとても共感しました。

Ａさんの著書を読み、ぜひお会いしてお話を聞いてみたいという気持ちはあったものの、当時娘は生後2か月。セミナーの参加自体かなり悩んでいましたが、最終的には娘の体調と旦那の後押しが決め手となり参加しました。（旦那も娘ちゃんも、ありがとう！！）

この出会いをきっかけに、師匠Ａさんとのお付き合いが始まりました。物件探し中はＡさんのご厚意で、調べた物件リストを片っ端から採点していただきました。

例えば、この物件は修繕積立金がマイナス、販売会社がブラック、自主管理物件は避けた方がよい、など。

フィードバックをいただく中で、見る目や判断力が養われ、物件を選ぶ際の自信につながりました。

こんな素敵な出会いに恵まれたのは、私が同じように子を持つママであったこと。育休中だからこそ、ママの視点で物事を考えていたからこその出会いです。

参考：不動産購入に関わる諸費用について

ざっくりですが、不動産の購入価格とは別に発生する費用をご紹介します。

もちろん購入物件の金額やエリアによっても変動しますが、わが家は購入価格にプラスして、ざっと1割強ぐらいの費用がかかりました。驚愕ですよね。

こちらは、ご参考まで。

• 不動産取得税

• 固定資産税

• 司法書士代

• 登録免許税

• 借入金に対する銀行手数料

• 火災保険

• 契約書類の印紙代

• 引っ越し費用

• 鍵の交換代（必要に応じて）

• リフォーム費用、家電購入費用（必要に応じて）

最後までお読みいただき、ありがとうございました。続きは、「第３話：住宅ローン」でお伝えしていきたいと思います。

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ＦＩＲＥママ『すず』