固定資産税・都市計画税の仕組み！路線価と評価額の関係も！
毎年、春になると固定資産税・都市計画税の納税通知書が来ます。この税金は予め市町村が税額を決めた上で通知してくるので、計算方法についてはあまり知られていません。何となく固定資産税を払っていませんか？どの様な計算を経て税額が決められているのかを解説いたします。
現在、戸建てや分譲マンションをお持ちの方やこれから購入しようと言う方は、ずっと払わなければならない経費のようなものになりますので、仕組みを理解するためのテキストとしてお役立てくださ
固定資産税・都市計画税とはどんな税金か？
固定資産税は、土地・家屋などの固定資産を所有していることに対してかかる税金です。総務省統計局 平成30年住宅・土地統計調査 調査の結果の資料によると人が住んでいる住宅の内3280 万２千戸…割合にして61.2％が持ち家とされております。実は関係する方の多い税金ではあります。
不動産を取得して、その翌年度から毎年課税されます。 納税義務が有るのは、原則として１月１日現在の固定資産課税台帳に所有者として登録されている方です。土地と建物にそれぞれ税金が掛かります。年の途中で、所有者が変更になった場合であっても、変更の年については納税義務の有る方は変わりません。
この税金は不動産が在る市区町村に対して納めます。例えば東京都に住民票が有る方が、賃貸で貸すために仙台市の分譲マンションを所有していれば、この分譲マンションの固定資産税・都市計画税については仙台市に納めます。
そして、固定資産税と一緒に納める都市計画税は、市街化区域に土地や家屋を所有している方に対して掛かります。納めた税金は、道路、公園または下水道などの都市計画事業に充てる費用に活用しています。つまり、市街化区域の外に不動産をお持ちの方はこの都市計画税が掛かりません。市街化区域とは、積極的に都市化の開発を進めようとしている区域のことです。各都道府県のホームページに都市計画図を閲覧できるページが有りますので、そこから都市計画区域を確認してみてください。
固定資産税の計算方法
固定資産税の税率は１．４％です。購入した不動産に課税標準額という固定資産税計算の元になる金額を出し、その価格に税率を掛けます。
まず、土地の課税標準額についてお話します。計算の元に成っているのは、固定資産税路線価です。宅地の評価額は、この固定資産税路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況により計算します。
固定資産税路線価は、概ね地価公示価格の7割を目安にされています。地価公示は国土交通省が年に1回発表しているもので、土地取引の際に価格の目安にしたり、公共工事で土地を購入する際に価格の基準にしています。
土地の固定資産税の軽減措置
実際に住宅を立てる土地の課税標準額には税金を安くするための軽減措置が設けられています。200平方メートル以下の宅地は課税標準を6分の１に減額され、200平方メートルを超えた部分は3分の１に軽減されます。
例えば宅地面積が１００平方メートルで戸建て住宅が建っていて、課税標準額が１２００万円だった場合は２００万円に減額されます。
住宅の固定資産税
住宅の場合は、計算が異なります。こちらは仙台市の資料ですが分かりやすいのでご紹介致します。
https://www.city.sendai.jp/sisanze-chose/kurashi/tetsuzuki/zekin/kekaku/tebiki/documents/kaoku_hyouka_aramashi.pdf ＊仙台市ホームページ 仙台市 家屋の評価方法
住宅の固定資産税の計算をする際には「再建築価格方式」という計算方法を採用しています。これは、評価対象にする住宅を改めて建てた場合の価格を基準にして計算をします。
上記リンクの図のように、住宅の部位別に点数化します。ただし、このままだと新築も築年数の古い住宅も変わらなくなるので、建築年数や物価水準などを加味して点数の補正を行い評価額が出ます。
住宅の固定資産税の軽減措置
宅地と同様に住宅についても減額措置が有ります。住居専用の新築の場合は３年間、床面積120平方メートルまでの部分について、税額の2分の1が減額されます。
住宅耐震改修に伴う減額なら昭和57年1月1日以前に建てられた住宅に対して、令和6年3月31日までに一定の耐震改修工事を行い、工事完了後3か月以内に建築士などが発行する証明書を添え申告した場合、床面積120平方メートルまでの部分について、翌年度の固定資産税の2分の1が減額されます。
この他の軽減措置はお住まいの在る市町村のホームページからご確認ください。
都市計画税と軽減措置
計算のベースになる課税標準額の算出方法は固定資産税と同じです。税率は0.3％になります。そして、都市計画税には固定資産税と異なる税金の軽減措置が有ります。
200平方メートル以下の宅地は課税標準を３分の１に減額され、200平方メートルを超えた部分は3分の２に軽減されます。
固定資産税・都市計画税の免税
固定資産税と都市計画税を計算する上で計算の基礎になるのが課税標準額であるとお話してきましたが、この課税標準額が土地が30万円、家屋が20万円以下になる場合は免除になります。
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