オフィス空室率は不況期の水準を上回り、過去最高を更新／YahooFinanceを読む

Office vacancies set new all-time high, blowing past recession-era rates
オフィス空室率は不況期の水準を上回り、過去最高を更新

The poster child of commercial real estate’s downfall is making headlines again, for the worse.
商業用不動産の没落の申し子が、またもや悪い意味で話題になっている。

“The office sector slashed its vacancy record set just a quarter ago,” and it’s getting even closer to the 20% mark, according to Moody’s. As of the first quarter of this year, the office vacancy rate reached 19.8%, up from 19.6% the prior quarter. Not to mention, the new record-high vacancy rate is 50 basis points “above the recessionary peaks recorded in 1986 and 1991,” an analysis published earlier this week found.
ムーディーズによると、「オフィス部門は、わずか1四半期前に記録した空室率を大幅に更新した」が、20％の水準にさらに近づいている。今年第1四半期の時点で、オフィス空室率は19.8％に達し、前四半期の19.6％から上昇した。言うまでもなく、今週初めに発表された分析によると、この新たな空室率の記録は「1986年と1991年に記録された不況のピークより50ベーシスポイント高い」という。

All commercial real estate is vulnerable to higher interest rates, more so after an era of cheap money. That’s really what is causing the distress within the industry. Capital Economics, a research firm, estimated a $590 billion loss in commercial real estate property values last year, followed by another $480 billion wipeout this year. Morgan Stanley analysts once predicted something “worse than in the Great Financial Crisis” for commercial real estate. And offices have yet another thorn in their side, stemming from the pandemic: remote work.
商業用不動産はすべて金利上昇の影響を受けやすく、特に低金利時代以降はそれが顕著だ。それがまさに業界を苦しめている原因だ。調査会社キャピタル・エコノミクスは、昨年の商業用不動産の資産価値の損失は5,900億ドル、今年はさらに4,800億ドルの損失になると推定している。モルガン・スタンレーのアナリストはかつて、商業用不動産について「世界金融危機よりも悪い」事態を予測していた。そして、パンデミックによってオフィスにはさらにもう1つの悩みの種ができた。リモートワークだ。

The prior peaks in 1986 and 1991 “occurred under notably different market conditions than today, highlighting today’s vacancy rate peak as a result of shifting working styles,” Nick Luettke, coauthor of the analysis and associate economist, said in a statement to Fortune. “The two historic peaks came as a result of underlying macroeconomic conditions. The 1986 vacancy rise came as the result of surging supply with high construction levels, while 1991 came as a result of the previous decade of construction fusing with greater economic uncertainty at the time.”
1986年と1991年のピークは「現在とは明らかに異なる市場状況下で発生し、今日の空室率のピークは働き方の変化の結果であることを浮き彫りにしている」と、分析の共著者でアソシエイトエコノミストでもあるニック・ルエットケ氏はフォーチュン誌への声明で述べた。「2つの歴史的なピークは、基礎にあるマクロ経済状況の結果として発生した。1986年の空室率の上昇は、建設レベルが高い状態での供給急増の結果であり、1991年は、それ以前の10年間の建設と当時のより大きな経済的不確実性が融合した結果である。」

Presently, it’s as simple as this: If people are working from home, they’re not working in an office. Of course there are hybrid work models, but that still equates to needing less physical office space. That’s why office vacancies are setting record highs. “Another quarter of vacancy increase emphasizes the long-term ramifications of hybrid work models, despite positive employment and GDP trends in the current economic cycle,” the report read. Effective rents are falling, too, by 0.04% in the first quarter.
現状、これはとても単純なことだ。在宅勤務をしている人は、オフィスで働いているわけではない。もちろんハイブリッドな勤務形態もあるが、それでも物理的なオフィススペースは少なくて済む。だからこそ、オフィスの空室率は過去最高を記録しているのだ。「現在の経済サイクルでは雇用とGDPが好調であるにもかかわらず、空室率がまたも四半期増加したことは、ハイブリッドな勤務形態の長期的な影響を浮き彫りにしている」と報告書は述べている。実質賃料も第1四半期に0.04%下落している。

But Kevin Fagan, head of commercial real estate analysis at Moody's, previously told Fortune, “The story of office isn’t a story of mass obsolescence, it’s more of an ‘it’s going to take time for it to normalize and discover what it is in the future.’”
しかし、ムーディーズの商業不動産分析責任者ケビン・フェイガン氏は以前フォーチュン誌にこう語っている。「オフィスの話は大量陳腐化の話ではなく、『それが正常化し、将来どうなるかを発見するには時間がかかるだろう』という話だ。」

In the analysis from this week, the authors wrote, some companies are doubling down on office space, and that’s why we’re seeing a “slow bleed.” And we know that San Francisco’s office sector in particular is seeing some signs of hope because of the hype surrounding artificial intelligence, after it was once expected to be one of the hardest-hit. “San Francisco went through a very low low, and we heard words of doom loop, and now we’re going through what I think a lot of people see as just the nascent beginning of a recovery,” Alexander Quinn, senior director of Northern California research for JLL, a real estate services company, previously told Fortune. For some context, by the end of last year, AI companies had leased 3.9 million square feet of office space, a 50% increase from the year earlier—and made up roughly 28% of leasing activity within the office space, Quinn said.
今週の分析で、著者らは、一部の企業がオフィススペースの確保に力を入れており、それが「緩やかな出血」が見られる理由だと書いている。また、かつては最も大きな打撃を受けると予想されていた人工知能をめぐる誇大宣伝により、特にサンフランシスコのオフィス部門では希望の兆しが見えていることがわかっている。不動産サービス会社JLLの北カリフォルニア調査担当シニアディレクター、アレクサンダー・クイン氏は以前フォーチュン誌に、「サンフランシスコは最悪の状況を経験し、悲観的な見通しを耳にしたが、今は多くの人が回復の始まりに過ぎないと見ている状況にある」と語っている。参考までに、昨年末までにAI企業は390万平方フィートのオフィススペースをリースしており、これは前年比50％増で、オフィススペースのリース活動の約28％を占めているとクイン氏は述べた。

So offices haven’t gone extinct, but they aren’t out of the woods by any means; Capital Economics expects office values to fall more than 40% peak to trough by the end of 2025, with no recovery even by 2040, as of the end of last year. Fagan previously said vacancies would begin to fall next year, but that this year would still be a rough one for the sector given how much vacancies weigh on rent growth. So it’s not clear if office vacancies have hit their peak in this current cycle.
つまり、オフィスは絶滅したわけではないが、危機を脱したわけでは決してない。キャピタル・エコノミクスは、昨年末時点で、オフィス価格は2025年末までにピークから底値まで40％以上下落し、2040年になっても回復しないと予想している。ファガン氏は以前、空室率は来年下がり始めるだろうが、空室率が賃料上昇にどれほど影響するかを考えると、今年はオフィス業界にとって厳しい年になるだろうと述べていた。そのため、現在のサイクルでオフィス空室率がピークに達したかどうかは明らかではない。

“The doomsday scenario has yet to play out as financial, company culture, and collaboration explanations made by many companies underscore the salience of local, in-person footprints for many firms,” the authors of the Moody’s analysis wrote. “With significant lease rollovers and shifting interest rate expectations, uncertainty remains over exactly when office vacancy rates will truly peak.”
「多くの企業が財務、企業文化、協力体制について説明しており、多くの企業にとって現地での直接的な足跡が重要であることが強調されているため、終末のシナリオはまだ実現していない」とムーディーズの分析の著者らは書いている。「リースの大幅なロールオーバーと金利予想の変化により、オフィス空室率が実際にピークを迎えるのはいつなのか、不確実性が残っている。」

This story was originally featured on Fortune.com

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