【日経新聞をより深く】マンション高騰の果て1　「東京にいられない」～高騰の原因はアベノミクス？～

2023年秋に完成するマンションは、NTT都市開発の主力ブランド「ウエリス」シリーズで群馬県初の物件だ。3LDKを中心とした間取りや3千万～4千万円台と東京23区の半値以下の価格が評価され、総戸数126戸のうち、22年夏に一部の戸数を販売すると瞬く間に完売。購入者の1割が都内在住者だ。

NTT都市開発だけではない。「メジャーセブン」と呼ばれる大手7社の野村不動産や東京建物もそれぞれ宇都宮市や前橋市など、手薄な北関東でマンション開発を手掛けるようになった。東京や南関東で開発適地が少なく、新型コロナウイルス下のテレワーク普及で通勤の利便性にこだわる消費者が減ったからだ。

（出典：日経新聞2022年10月9日）

1．マンション高騰

マンションは異常なほど高騰していますが、その高騰はかなりの期間続いています。

（出典：国土交通省住宅価格指数2022年6月分）

上図を見るとわかるように、マンションの値上がりは異常です。それは、アベノミクスで金融緩和が政策として掲げられ、実際に黒田日銀総裁によって、始まった異次元緩和が原因と言えるでしょう。そして、もう一つの注目点はパンデミックにより、財政出動がなされてからは住宅総合の指数も急上昇が始まっていることです。

つまり、住宅価格は金融政策によるということがはっきりと見えてくるのです。

2．住宅ローンと住宅価格

低い住宅ローンは高い住宅価格の実現に寄与しているとも言えます。バブル時に住宅でさえも資産形成の一部と考え、「値上がりする」のが当たり前と考えていました。しかし、実際には「金利の上昇→景気の後退→株価の下落→不動産価格の下落」へと続いていきました。

働き方の変化によって、都内のマンションでなくても良くなったというのはその通りだと思います。また、東京に一極集中だった人口が分散することも良いことでしょう。

しかし、マンション価格を見ると、明らかなバブルなので、今後、金利が上昇するようなことがあれば、かなり下落することは間違いないでしょう。つまり、低い住宅ローン金利で借りることができていたとしても、住宅価格の下落によって、資産としての価値はローンの残債を上回る可能性があります。そのことは覚悟して住宅を購入する必要がありそうです。

もちろん、住宅を自宅と考えた場合には、資産というよりも、必要不可欠なものであり、資産価値を上回る残債があっても、最後までローンを払いきれば、問題はありません。ただ、現在がバブルであるという認識は持っておいた方が良いと考えます。

3．低金利は永遠に続くのか？

現在の低金利は続くのでしょうか。世界の中央銀行は金利を上昇させています。

現在の円安ドル高の要因の一つが、日米の金利差にあります。もちろん、それがすべての要因ではないわけですが、重要な要因であることは間違いありません。

（出典：マネックス証券／2022各国政策金利・10月5日時点）

米国はまだ金利を上げてきます。最終的には4.6％まで上げるという予測が出ています。日銀が金利上昇を容認しなければ、ますます金利差は拡大していきます。したがって、円安が収まることも難しくなります。

日銀はどこかで政策の修正を迫られることになるはずです。そうなれば、住宅ローン金利も上昇しますので、時期を経てマンション価格も急落することになるでしょう。

その時は資産の価値と残債とのバランスが極端に崩れます。購入時にその覚悟があるかないかで、実際にそれが起きた時の心の安定度は違います。

マンション価格は金融政策によって、変わる。需要と供給のバランスで決まると思われがちですが、そうではなく、低金利によって需要が作られ、それを見た供給側が供給量を増やすということです。

金利は実際に私たちの生活に大きく影響します。注視しておく必要がありそうです。

未来創造パートナー　宮野宏樹
【日経新聞から学ぶ】