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voice_watanabe
2024年中旬？からの欧米利下げは日本の不動産業にどのような影響を与えそうか
欧米はインフレが落ち着き、景気後退を見越して来年半ば利下げが見込まれている。
そうなると、低い利回りをベースにした東京（日本）のイールドギャップは
小さくなる？
Reit指数は日経平均に比べ低調な動きだが、海外に比べれば未だ下落率は低く、これが崩れる？
ところが、日銀の金利操作方針の再修正により１％に届きつつあった長期金利は0.7％まで下落。日本国債が人気があるというより、マイナス金利政策含め日銀が国債を買い支えるという見込みがあるから買われるのでしょう。
とすると、日本の長期金利が大きく上がることは考えにくく、イールドギャップの大きさから引き続き魅力的なマーケットになり続けるともいえる。
一方、（利回り＝賃貸等売上/物件価格）ー借入金利＝イールドギャップなので、賃貸等売上が上がって行かないと利回りもイールドギャップも上がらない。
オフィスは新築ビルの竣工時空室率は30％を超えている。
したがって、新築以外のビルの賃料は下落傾向
分譲マンションの価格が1億を超えるような状況下なので
ファミリー向け住戸の賃料はかなりの伸び率になっている。
ファミリー向けのレジはファミリーサイズの賃貸物件がシングルに比べて少ないため、相変わらず高値で取引をされている。
一方で物流施設は一気に供給が進み、価格は頭打ち。
インバウンドが戻ってきたホテル、繁華街の商業ビル、この辺りはニーズが戻り切ったら頭打ちなんだろうと考えるとレジしか伸びしろないのか？
実は小規模オフィスはコロナを経ても賃料は変わっていない
要因①縮小移転が進んでいる
要因②リノベーション等で賃上げが出来ている
そんな現象も起きている。
マーケティング的にアセットでひとくくりにせず、その中でも変化を掴みに行くことは大切である。