2025年の不動産投資額は増える？オフィス編
CBREの不動産マーケットアウトルック2025 2014.12.12リリースのレポートを元にした記事が日経に出ていましたね。
まだ好調に推移しそうそんな記事なんですが、私は個人的に少々来年以降の不動産投資マーケットは心配しています。
①オフィスマーケットにおける危機感
同レポート内にありますが、東京においてイールドスプレッドが急速に小さくなっています。物件価格が上昇し、利回りが２％台前半になって来ていて、一方金利が上がりつつあるのが要因に見えます。
もう一方で他の世界の都市におけるプレミアムオフィスの利回りは上昇傾向です。マンハッタンなんて６％超えてきてます。それぐらいオフィスの空室が多く価格が下がっている証とも言えます。
ただ、これらの都市もこれから出社比率が高くなればこれらの空室率が下がり、賃料が上がり、価格があがってきます。東京は上限に近づきつつあるとも言える気がしています。あくまでもイールドスプレッドをベースに考えれば金利が下がればなんて思うんですが、歴史的低金利を続けてきた日本および日銀は低金利をつづけるどころかなんとかして金利をあげようとしています。
おそらくは賃料をもっと伸ばさないとイールドスプレッドが広がらないので、デフレマインドが染みついた日本でしっかり賃料交渉ができるかが今後の肝になると言えます。
②一方でのオフィスにおける機会です。
三井住友トラスト基礎研究所のレポートにあるように、都心部のオフィスは空室率が下がりつつあります。
要因は人材確保のために都心部に本社とオフィスを構える事例が増えているからです。
人材難はしばらくは解消する見込みがないと思われ、ますます都心にオフィスが固まる傾向になると思います。
一方、エリアによる色分けは東京23区内でも起きています。
東京都23区を分けて見るとその差は歴然です。
一方で全体が空室率が下がっていると言えないのも現実です。
なんでもかんでも買ってよいというわけには行けません。
エリアの見立て、安く買うための情報戦、賃料UP作戦今後はもっと注力する必要が出てくると思います。