【不動産】私の不動産の投資戦略

不動産を買う事は八百屋でネギ買うのとは違って、それなりの金額の買物(投資)しますので、「投資の軸=戦略」を持っておいた方が良いと思っております。
自分の【価値観の軸】を持つことが大事だと思っており、結果的にはそれがリスクの取り方の違いに現れます。このことは、事業会社で勤める上で、不動産投資の経験が、事業性判断の際に役に立っている様に思います。
もちろん、SNSでメガ大家の成功体験の情報は溢れかえってますので、私ごときが偉そうに言えるほどの立場ではないことは重々承知しています。あくまで本業を大事にしながら、シッカリと不動産で資産を増やしていくという、甘ちゃんユルユル投資における自分の投資軸の紹介という事で御容赦ください。

不動産投資での「戦略」

別記事で戦略という単語についての見解は書きますが、戦略っていうものがどうであれ、結論から言うと、私の投資戦略はシンプルに；

【やらなことを決めること】

です。これは不動産投資に関わらず、他の投資や本業での事業戦略を作る際にも大事にしているポイントです。
いまのところ私の不動産投資が順調なのは、これを守っていることだと確信しています(ちゃんと守れてない、先物取引や株では無駄な損が多い)。

私の場合は以下の属性の物件は買いません。
・　地方物件(いつか北海道と沖縄の物件は買ってみたいです)
・　自分が住みたいと思わない物件
・　借地権の物件
・　築古で融資期間が短い物件
・　出口が見えない物件
・　客の顔が見えない物件(追加)

これを星の数ほどある投資案件を選ぶ際の軸にしています。
逆にいえば、それ以外のことは検討はするということです。
また、外的(融資条件)や内的(自己資金の余力)な要員に変化があれば、戦略は変わりえるものだと思います。頻繁に変えるものではないですが。
なので、この投資戦略のノートは今後は更新されると思います。
例えば、私が何かを切っ掛けに、現金で築古や再建築不可を購入し、DIYでバリューアップできるようになった場合は、戦略は当然変わってくるという事ですね。

大まかなスクリーニングは上記のポイントで行っていますが、以下のポイントも実際の購入段階直前になると意思決定の軸に成っており、結果的には以下の様な物件は買ってません。
・　妻がダメと言う物件(女性視点で価値判断)
・　販売担当者や販売会社が信用できない
申し込みをして手付を払う直前で、このポイントで引っ掛かり契約解除したことがあります。

不動産投資での「戦術」

追々、書いていきますが、戦術も戦略同様、言葉の重さほど高尚なことはやってないです。
戦略では定性的な要素が判断軸ですが、戦術では数字回りのより定量的な要素がカギになっていると言えます。
・　スクリーニング方法
・　情報収集ツール
・　キャッシュフロー計算
・　リスク分析
・　税務メリット
・　買付と売却
・　銀行融資
などなど、色々と物件を検討する上での要素があると思います。

私の場合、個別案件の検討要素は多岐にわたりますが、戦略がシンプルな割には、物件候補は絞られているので、戦略にフィットした1件をより多面的に評価しているように思います。

この辺の個別案件の検討要素は、後々紹介していきますが、戦略的な話ではなくてけっこう汎用的に使えると思います。