勝手に24年不動産予想してみた！

26歳で港区にマンションを購入してから不動産業界の市況や動向が気になるようになり、楽しくなっているので今回は勝手に個人の感想と予想をアウトプットしてます！

2024年不動産動向予想！

• 金利は上がるかも？
  でも上がってもそんな上がらない。

• 金利が上がっても不動産価格にはそこまで影響しない。
  理由はまだまだ安いから。

• 外国人の日本不動産爆買い
  2023年時点でまだまだ夜明け前の感覚。

• 2024年以降中華圏中心に都心の不動産を中心に買いが戻ると予測。
  不動産は日本はまだ安い。
  金利も本当に安い。
  外国人投資家が日本で借りてる金利も1%台。まだまだ引く程安い。

• 二極化は進む。
  特に港区と1000億単位の開発エリアは顕著に強い。
  麻布台ヒルズが開発の圧倒的強さを証明した。
  港区で買えるならとりあえず港区、と言わざるを得ないぐらい強い。
  高級物件仲介大手の社内資料を見ても二極化の傾向は顕著。
  
  次いで都心3ー4区と通常開発エリアは強い。
  その次に各区や各路線の今も昔も良いエリア。
  人口動態まで見れると尚良い。

• 湾岸タワマンエリアは自分の想定以上に強かった。
  松濤と豊洲が同じ坪単価はやや過熱感ありと感じる。
  転売用に大量に購入される新築を見ると暗海フラッグ以外は俺は要注意だと思う。

• 割安を買うは正義
  短期で5年で市況が変わらず上がり続けると踏むならば
  開発エリア築浅ブランドタワマンを買えば誰でも勝てる。
  ただグロース株のようなマンションはダウンサイドに弱い。
  バリュー株のような堅実な割安不動産は常に底堅い。
  さらに言えばパリュー成長株のような不動産が（相当難しいが）理想的ではある。

• 開発もある上に割安な不動産、が一番強い。
  今新築と中古の価格離が過去最大級に大きい。
  この事実が不動産全体が上がってる中で割安ハンターには大きなアドパンテージ。
  ある程度広さを諦め、効率的で可変性ある間取りを買う事が半住半投の実現に繋がりやすい。

おまけの風の噂

• 世の中が知らない情報で言うと、
  港区のとある土地が信じられない価格で今入札入ってる、との風の噂。
  それがもしマンションになった場合、
  販売坪単価は麻布台のアマンレジデンスを除いて過去最高、日本一になると思う。
  
  過去最高額が更新されれば？
  周辺や東京の不動産全体相場にも当然影響する。
  開発から販売には数年かかる。
  
  つまり相場反映、更なる不動産価格上昇にはまだ時間の猶予がある。
  この情報がもし本当なら
  来年も積極的に計画以上に買い増す。
  むしろ少し焦って割安諦めてでも買い増す。

マクロから見た不動産

• 不動産価格は当然ながら不動産業界だけで決まるわけではない。
  マクロ経済や国の金融政策によっても大きく動く。
  戦争や災害によっても一時的、半永久的に動く事も。

• 今、日本は大規模金融緩和が続けてる。
  植田総裁の時代になっても市場と慎重な対話をしつつも、緩和継続を続行中。
  これにより、日本の法定通貨、
  つまり日本円の他の金融資産に対する相対的な価値は当然下がり続けてきた。
  不動産や他の株等の金融資産がここ数年ずっと上がっている主な要因の1つがこれ。

• さて、今後はどうか？
  失われた30年やデフレが続いた四半世紀。
  ちょっとやそっとのインフレじゃ大きな金融引き締めは起きない。
  いや起こせない。
  理由は日本の経済的な底力が全然強くないから。
  だから「緩和を緩めつつも、大きな引き締めはない。」が
  短中期的な予測。言い換えればゆるゆる緩和は続く。

• 金融引き締めがあるかもだけど調整程度。
  緩和は続き、金利はまだまだ低いと言える範囲。

• 法定通貨の価値は下がり続ける。
  結果、現金は価値が下がり続けるゴミ状態。
  その他の金融資産は相対的に上がる傾向に。
  「現金以外の資産に変えておこう」の最適解は続くと予測。