購入しようか悩んでた物件
この物件は移住条件にぴったりだったのですが、いくつか問題があり昨日断念したところです。
どこが良かったか、何がダメだったのかまとめておきます。
良かった点
移住条件に合う！
⭐︎移住条件⭐︎
1.アルプスの山並みが望めて時々天使の梯子が見れる。
2.風水的に問題がない。
3.夫は古民家希望。(私はログハウスでもいいと思ってます)
4.自給自足できる畑がある。
5.猫とのんびりできる縁側がある。
これほぼ全部当てはまりました。
風水鑑定
移住条件2.風水的に問題がない。について書いておきたいと思います。
この物件は、1967年に建築された築67年の建物です。間取りと家の坐向から、第6運辛山乙向と判断。
第6運中(1964年〜1983年)のこの建物は本来的には、人にもお金にも弱いタイプの家なのですが、お金を司る星が西にあり、そのエリアが水田であったことからお金についてのレメディがされていたかもしれません。
そして、人を司る星がくるエリアには背の高い気が植えられ、こちらもレメディされていたことになり、人もお金もどちらも問題がなかったかもしれません。素晴らしいです！
現在は第9運(2024年〜2023年)なので、これから先のこの家のレメディを考えると・・・人を司る星がくる北西に立派な蔵がありました！完璧です。
そして、お金を司る星がくるエリアは、小さな庭があったので、つくばいか、循環するめだか鉢でも作ればレメディは完璧です。
居宅の横、西エリアに事務所のような倉庫もついていて、ここは学問、ビジネスの成功を意味する星の組み合わせだったので、夫の仕事場にしようと思っていました。
子供の部屋は、縁側と小さな和室のエリアをリフォームして洋室にしようと思っていました。この建物の中で1番体が休まる寝室方位で、1番集中できる机の方位を取ろうと考えていました。受験もあるので。
リビングは和室二間と板張りのキッチンをワンフロアにリフォームして対面キッチンを置くつもりでした。
この家は460坪(うち250-300坪は農地)で、建物自体は64坪8DKで、このうち4室の和室は追ってリフォームすることにして、LDK、寝室、子供部屋、お風呂・洗面、トイレ改修のリフォームの見積を出してもらうことにしました。
自給自足できる畑
4.自給自足できる畑も家の南のエリアにありました！広さは100坪ほどかな？一度トラクター入れて掘り起こせばすぐ使えそうでした。父情報ですが、地域のシルバー人材センターさんに相談すれは、畑の掘り起こしとかもトラクターを持ってきてガーってやってくれるそうです。(地域によると思いますが)
ただこの畑は農地なので、取得には農地法の申請が必要でちょっと面倒です。これも断念理由の1つでした。
猫にとっての良い場所
うちの猫はもうすぐ8歳です。アクティブなシニア猫としていつまでも元気でいてもらいたいので、東南の広い縁側は彼にとって生気となり、運動スペースにぴったりでした。
休む場所は、リビングの東が天医という健康に良い場所となるので、お気に入りのベッドを置こうと思っていました。
(今の家でも彼の健康に配慮した位置にベッドやタワーを置いています。今のところ、何の問題もなく健康です。)
ダメだった点（断念理由）
大きくは3点
物件価格がちょっと高い
この物件は、空き家バンクに掲載されてからまだ日も浅いので、売主さんの希望金額で高めに設定されてると思いました。でも、内覧も何件か入っていたようで、まだ強気でこのままいきそうなのですが、正直広すぎる！農地法？！ってなってなかなか売れないんじゃないかな。もし価格が下がったらまた検討しようと思います。
私一応不動産屋さんなので、この物件も査定してみました。仕事では路線価査定、公示価格査定、過去の成約事例を出して判断するのですが、今回は大体の価格を知っておきたいだけなので公示価格だけで査定します。
もう築67年なので建物の価格は考慮せず土地代だけ。基本の計算は簡単！
土地の公示価格を調べます。
国土交通省のサイト
https://www.reinfolib.mlit.go.jp
または
https://chika.m47.jp
この辺で平米あたりの金額が出るので、これに土地の面積をかけるだけ。
この物件の場合、半分以上農地なので、農地の公示価格も調べて算出。
同じエリアの成約事例も参考にと思ったのですが、国土交通省のサイトには最近の成約事例がなかった…
結果、今の売り出し価格は査定よりも230万ほど高い…強気だな。
仲介の不動産屋さん経由で価格交渉してもらったのですが、-100万ならというお返事でした。強気だ。
物件取得にかかる費用は、
・固定資産税
・仲介手数料
・収入印紙代
・農地法申請書類作成代
・所有権移転登記費用
・不動産取得税
この物件の場合は上下水道の負担金もないので、上記の費用くらいかな。物件価格の10%をみておけば大丈夫です。
リフォーム費用がかかる
正直、リフォーム費用が高くてびっくりしました。
マンションや今の戸建て住宅にキッチンや浴室、洗面台、トイレなど設置して内装工事するだけであれば、そんなに跳ね上がることはなかったと思うのですが、昭和レトロ住宅はそうはいきません。
今の部屋を解体して、排水や電気工事して床に断熱材入れて・・・となると、部屋も広いのでかなりかかります。
リフォーム総額が物件価格くらいかかってしまうので、これは難しいと判断しました。
せめて物件価格が査定額よりもお安めであれば、リフォーム費用がかかっても購入したかもしれないです。
農地法三条の申請
農地法には3条、4条、5条とあって、
3条→農地を農地のまま売却、移転する場合に農業委員会に申請して許可を得る。
4条→自分が所有する農地を農地以外のものにする場合、都道府県知事または農林水産大臣が指定する市町村の区域内であれば指定市町村長に許可を得る。市街化区域内であれば農業委員会への届出。
5条→農地を農地以外のものにするため、農地を買い受けた買主や農地の借主がその農地を宅地などに転用する場合、4条と同様の許可か届出。
今回は農地法3条なので、許可を得ても農地以外には使用できません。そして手続き的には、まず住民票を移動してから農業委員会に申請する必要があるそうです。
売買契約したものの許可が下りなかったらどうなるの？？と心配になりますが、空き家バンクに登録されている物件は大丈夫とのことでした。
それでも心配なので、契約するなら停止条件付きの売買契約にした方が安心です。
(農業委員会の許可を売ることを条件として売買契約の効力が発生する契約です。)
登記についても、許可を証する書面が必要書類となるので、農地転用許可を停止条件とする所有権移転の仮登記をするということになります。
停止条件付きの売買契約をして、停止条件付き所有権仮登記をして住民票を移動？？？訳わからないからちょっとやってみたい(？)気もしますが、めんどうなことはわかりました。
そんなこんなで農地付きの物件は、大体売れてません。空き家バンクサイト見ても残ってます。
もし、自分達が購入しても、子供の代で売ろうとした時に売れないんじゃないかなぁ…とか考えると、農地付き物件の購入は悩ましいです。