#27 持家を賃貸？or売却？ 住宅ローンは？
前回の投稿より、海外赴任に向けた準備篇となりました。
色々と課題がある中で、赴任先の子供の学小校・幼稚園と、赴任中の持家をどうするかが大きな課題です。
今回は赴任中に持家を賃貸に出せるのか、ハウスメーカー系列の不動産屋さんと打ち合わせした内容を投稿します。
まずはハウスメーカーの営業に連絡して
まず海外赴任が決まった事を、建築時のハウスメーカー営業担当に相談し、ハウスメーカー系列不動産会社の賃貸管理、売買仲介担当者を紹介してもらえました。
打合せ日程も決まり、事前に賃貸、売却それぞれの査定書も届きました。
このあたりの、スムーズな取次ぎは大手のハウスメーカーの強みと感じます。
査定を見て賃貸一択だったけど...
事前に届いた査定書を見て、売却は無いな...
と考えました。
なぜなら...
住宅ローンの残価より査定額がかなり低かった...
マンションと違って、戸建ての場合取得価格より上がる事は無いかな？と考えていましたが、想定以上の下落幅でショックでした...
建築時に手元のキャッシュフローに余裕を持たせるために、フルローンで組んだとはいえ、ローン残債と査定額の差が大きかったのでショックでした...
賃貸の査定は住宅ローンの返済額にギリギリ届かないくらいでした。
海外赴任で給料、手当も増えるので、賃貸収益か住宅ローン下回っても困る事は無さそうです。
そのため、残債が発生する売却より、賃貸で住宅ローン補填した方がマシと考えました。
賃貸と住宅ローン
そして昨日、ハウスメーカー系列の不動産屋の賃貸担当営業さん、売却担当営業さん同席で打合せを行いました。
売却に関しては、査定額は概算で安牌金額なので、実際は査定額+αが、狙える可能性が高いと言ってもらえました。
ニュアンス的には、運が良ければローン残債相殺くらいの見込みです。
賃貸に関しても、査定額+αの賃料でも借主が見つかる可能性はあるようでした。
心の中では賃貸一択だったので、賃貸の話しを中心に、突っ込んで色々と聞きました。
(売却担当さん、ごめんなさい)
・ハウスメーカー系列の不動産会社に管理委託するメリット
・周辺地域の賃貸相場
・定期借家と普通借家の違い
・引っ越しから貸出までのスケジュール間
・残置した方が良いもの、撤去した方が良いもの
等々教えていただきました。
最後に賃貸収益の税金について気になったので、
「住宅ローンって経費として控除されるんですか？」
と聞いてみました。
この質問で今まで気づいていなかった住宅ローンと賃貸の関係性に気付かされました。
賃貸担当さん
「ローンのうち金利分のみ経費計上できます」
私
「住宅ローンの金利だから、少ししか経費計上できないんですね」
賃貸担当さん
「住宅ローンのまま貸し出す事は難しいと思うのです、事業用ローンに変更が必要です」
私
「？？？」
賃貸担当さん
「事業用ローンの場合、金利3％くらいになるので、そこそこの金額になりますよ！」
私
「？？？.......？？？.......いやいや、金利3%になったらローン返済額1.5倍以上になるやん！」
という事で、住宅ローンは自分が住む家の為のローンなので、人に貸す用途のローンでは無い、という意識が欠落していました。
そうなると、売却後した方が良いのか、賃貸に出した方が良いのか、よく分からなくなってきました。
それにしても、金利って怖いものだと痛感しました。
アメリカの金利上昇に歯止めがかかる事を切に祈ります！
住宅ローンは銀行との交渉？
最後に賃貸担当さんから、住宅ローンのまま賃貸に出せるor出せないは銀行の判断になる事を教えてもらいました。
ただし、自社で賃貸管理する場合はコンプライアンス上、事業用ローンの物件しか扱わないと言われました。
銀行が、OKと言えばコンプライアンス的に問題ないのでは？と思いながら、大手だから融通効かないんだろうな...と理解して受け流しました。
打合せ後にネットで色々と調べたら、やはり銀行との交渉次第のようで、住宅ローンのまま賃貸に出しているケースもあるようです。
また、地元の不動産屋さんや全国展開している賃貸不動産仲介・管理会社に確認したら、銀行がOKだったら、管理契約問題ない旨の回答をもらえました。
ハウスメーカー系列の不動産屋で無くとも、住宅のメンテナンス・点検サービスは継続できるようなので、銀行のOKもらえたら、他社で話を進めようかと内心考えています。
同じような経験をされた方がおられたら、アドバイスいただきたいです！
ワールドカップ3位決定戦いい試合でしたね。
試合後寝つけなかったので、note書いちゃいました。
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