4月に民法が改正されましたね。さて家を探すにあたって何が変わったのでしょうか？簡単にまとめてみました。
４月に民法が改正されましたね。去年の10月ごろ僕は少し焦っていました。今回の宅建落ちたら次は民法が変わるから勉強やり直しだ。なんて言われてまして。なんとかその危機はご存じの通り免れたのですが、さて不動産取引に関係するところは何が変わったのでしょうか？
調べてみたところ・・不動産の取引にも多少影響がある・・かな？といったくらいですが僕は理解しないといけませんよね。なのですがこういったものの説明って説明の言葉が難しくないですか？読んでいても
「で？何が言いたいの？」
って思います。どうせなら誰が読んでも理解できるような文章で書くべきです。その小難しい文章をわかりやすく伝えるのがお前の仕事だろ？って？
確かにそうですね。そこで僕なりにまとめてみようと思います。
今回のお話は「瑕疵担保責任」が廃止され、「契約不適合責任」が造られた点。
「瑕疵」とは本来「キズ」といった意味ですが不動産に関してはもう少し幅広く「欠陥」としてとらえると良いと僕は思っています。
「契約不適合責任」は契約の内容と違うものを売った時は売った人が責任取りましょうね～といったもの。
何が今までと違うの？って思いますよね。僕も思います。
要は
雨漏りがあります。
って契約書に書かれていれば雨漏りがあっても良いですが、契約書に書いていないのに雨漏りがあったらアウト。
売却前に売却不動産を良く確認しましょうね。
って。はい。何か変わったんですか？
契約の内容に適合しない場合。契約書と話が違って契約の目的が果せない時、買主様に認められた権利があります。
①追完請求・・種類・品質・数量が違う時にはそれを正す権利ができました。これを不動産取引に照らすと「修補請求」簡単に言うと「ここ使えるって言ってたのに壊れてるから直してくださいよ！」って権利。「ここ壊れていますよ！」って契約してれば何もありません。これって当り前じゃないんですか？
②代金減額請求・・上の「話が違うから直してくださいよ！」って言っても売主が直さなかった。もしくは直そうとしても直せなかった。そんな時は当初の契約金額からの減額を請求できます。これって当り前じゃないんですか？
③催告解除・・上の「話が違うから直してくださいよ！」って言っても直してくれない。または直せない場合代金の減額では納得できない場合があります。そんな時に売主に催告して「やっぱり購入をやめます！」って言える。ここは揉めそうな所なので民法で明文化されたのは買主様にとって良いですね。でもその欠陥が大した事が無いときは催告解除まではできないらしいです。
④無催告解除・・上の催告解除を無催告でできるって、だったら全部無催告で良いじゃないの・・。
⑤損害賠償請求・・以前は売主に過失が無くても欠陥に対して売主は責任を負ってきました。これが今回売主に原因が無い場合は請求できないとなりました。そして以前請求できたのはその契約が有効であると信じて使ったお金。契約締結の為の登記費用などが請求対象だったのですが、今回はその物件を購入したことによる転売利益や営業利益なども賠償請求の対象となりました。
今までは瑕疵担保免責という言葉がありまして、すべての欠陥に関してざっくり責任を免除する契約を交わしていました。それが出来なくなる。すべて細かく契約内容に記載しないといけない。この契約不適合責任は任意規定になりますので、「耐震性に関して契約不適合責任を負わない」といった取り決めは可能です。なので全部責任を負いたくない場所を洗い出し、契約に一つ一つ記載していく必要が出てきます。
これらを踏まえると少々費用が掛かりますが、インスペクション(建物状況調査)をして建物の状態を把握し、どれだけ契約内容に盛り込んでいけるかが今後の不動産売却には重要になってきそうです。そして売却後の不安を軽減できるものと思います。インスペクションの費用は数万円ですので、ご自宅の売却の際は前もってやっておくと売却価格もより具体的になりますし、上手なお住み替えができると思います。是非ご相談ください。
法律がどうこうというより、人として高額なお買い物をあっせんするんですからそれくらいやって当然。と言った内容ですよね。不動産営業なんて世の中たくさんいますから雑な仕事に泣かされてきた人がたくさんいるのでこんな法律が作られていくんでしょう。僕自身としてもこうしてお客様が安心できる法律が増えて、もう少し不動産の営業マンに対する皆さんの印象が改善されるとお仕事しやすくなりますよね。「不動産屋さんは嫌い！」って電話も出てくれない方多いですからね。今までどんな嫌な思いをしてきたのでしょう？
今日も最後まで読んで頂きありがとうございました^^