一般媒介を一社と結んでみましょう^_^

今日のご契約も無事に終わりました。なにか足りない何か足りないって思ってお客様を送り届けた後に社長からメール。

お客さんの身分証明書は？

あー、それだったかー。ってね。お客様その後仕事だってのにもう一度会ってもらって免許証のコピー取らせてもらいました。バカバカバカ俺のバカ。

さて、そんな中、大学時代の友人からお電話

で一般媒介と専任媒介のどっちが良いんだよ？

ブログを読んでくれてたみたいで嬉しいです。改めて一般媒介と専任媒介に関する僕なりの考えをまとめられるかわからないけどあげていきます。

不動産の購入や売却を不動産会社に依頼する時に媒介契約というものを結びます。ここでは売却の話。媒介契約には3種類あります。

一般媒介
何社の不動産会社にも売却を同時に依頼できます。一見、じゃそれが良いじゃない。と思いますがこの一般媒介。不動産会社側にも大した規制がありません。報告もしなくていい。期間も決めなくて良い。レインズに載せなくても良い。

僕はやりませんけど、もし僕のお客様がその家を欲しいと言ったとします。その時点で僕は媒介契約を結んでいませんが一般媒介で売りに出ていることがわかるのですから、直接売主様に訪問だってできる。そして売主様も

「あなたの家を買いたがってる人がいます」って購入申込書など持ってこられたら売却に手こずっている売主様。

断れますかね？

まぁ、その程度のものなんです一般媒介って。大手の不動産会社にしてみれば、

「一般媒介頂きました！」

「なんだ一般かよ」

くらいの話なわけですね。なので世の中の媒介は大半が専任媒介です。仕事がたくさん有り余ってるCMで名前をたくさん聞くような不動産会社に一般媒介でお仕事を依頼しても取り組む優先順位が低いわけですね。

僕は真剣に取り組みますよ一般媒介でも。媒介の依頼がひっきりなしにもらえる会社ではないですからね。チャンスだと思ってますし、実際大手を出し抜いた契約もありました。でも専任媒介でご依頼頂いたり、購入のお客様からお仕事を頼まれていたらやっぱり取り組む順位を下げざるを得ない。会社に利益をもたらす可能性がある仕事を放置して不安定なお仕事に時間を割きづらいですし、SUUMOなどの広告費だって売上になるかわからない物件に使いづらい。弊社に専任でお任せ頂けると思っていたものが一般で他社さんにも売却を依頼された時のガッカリはハンパないです。

もう一つ一般のデメリットはダメ営業マンがご案内しちゃうんですよ。例えば一つの中古マンションがあります。それを大手の不動産会社と弊社に一般媒介で売却を依頼したとします。同じようにSUUMOの広告を出したとして皆さんどちらの不動産会社に問い合わせます？財閥系の名前が付いてたりする安心感のある大手に問い合わせませんか？

もちろん大手さんにも良い営業さんがいます。でも人数多いからダメな営業さんもたくさんいます。良い営業さんが担当してくれる確率のが低いですよ。そしてダメな営業さんに案内されて物件気に入らなかったら二度とその物件見に来てくれません。みすみす買うかもしれなかったお客様を逃すわけですね。

もう一つ言うと

広告の反応が全くわからない。

だってそうですよね。同じ物件の広告を何社も出してる訳だから広告の反響が分散されて実際の広告の反響がどこの会社にもわからないんです。その物件の価格が適正かどうかの判断もつかないんです。なかなか難しいですよね。

さて専任媒介はというと僕達は俄然やる気になります。一般の買主様を自分でみつけることができたら憧れのダブ手です。売主様からも買主様からも手数料を頂ける、一度で二度美味しいご契約が待っています。広告だってバンバン打てます。売上になる確率が高いですから。そして例えば三千万の物件が売れた時、三千万の両手ですからザックリ200万の手数料です。大きいですよね。ただ問題はそこにあります。

これを独占したくてズルする人がいます。

囲い込みと呼ばれるものです。専任媒介契約を結ぶとレインズへの掲載義務があります。法律です。でもレインズに載せて他社の営業さんが契約をまとめてしまうと。手数料は片方からしか頂けません。だからできればレインズにも載せたくない。でもこれを怠る業者さんは流石に少ないと思います。違法ですから。でもレインズに載せれば良いんですよ。

情報が少なくても良い。

レインズに載せる時には一緒に図面を登録します。

これが登録されてなかったり、これがないとお客様に紹介する時にしづらくて(^◇^;)

それとか「申し込みあり」とレインズに入力されてたり。なんだお客様に気に入ってもらっても契約できないじゃんか。
って。

問い合わせしてみてもまともに取り合ってくれない。お客様ご案内したくても「ちょっとその日は売主様の都合が悪くて・・」なんてお断りされたらいつになっても売れないわけです。それでね。いつか時間が経って価格も下がればその媒介業者に購入希望者が現れめでたくダブ手の完成です。これが囲い込み。

こんなリスクもあるのですがやっぱり専任媒介の方が売りやすいというのが持論です。ちゃんとやってくれる不動産会社に専任で頼むのが良い。

ちゃんとした不動産会社がわからないから困ってる？

であればこんなのどうですか？一般媒介を一社とだけ結びます。そうして様子を見て一般でもちゃんとやってくれるようなら専任に切り替えてあげる。一般だからと適当な扱いをするような不動産会社だったら契約を打ち切ってまた他の不動産会社に一般媒介で依頼してみる。

うん。これが良いですよ。ただ少々気長に構える必要がありますので急ぎの売却の場合はまた今度^_^

さらに専属専任媒介。なんてものがあります。もうその会社を通さないと契約できない。なんか売主様にリスクが高い気がしますよね。自分で親戚に家を売ったとしてもそこの会社に仲介手数料を払って契約しないといけない。でも自分で契約なんてできません。

どこかしらの不動産会社に契約を依頼します。

だから売主様が仲介手数料を支払う事に変わりは無いんです。だから専属にするときは

あなたを信用してるから頑張ってね！

ってご褒美みたいなものですかね？会社に報告した時に

「ほぉ、専属か。やるじゃんか。」

といった感じになりますので。僕は無理には専属を求めません。専任でやらせてもらえれば後々売主様との関係性を気づく事には自信ありますから^_^

なんでも僕がお答えできる事なら聞いてくださいね^_^

さー4連休頑張っていきましょう〜^_^

今日も最後まで読んでくれてありがとうございました^_^