中古住宅購入のリスクを改めて考えます。
大金をはたいて不動産の購入するにあたり不安になるのは当然の事です。今日もお客様とお話していて「この物件の不安箇所ってなんですか？」と聞かれ考えています。ご案内やご説明の時に僕は必ずデメリットもお伝えしています。でも、どうしても僕は仕事として中古住宅に接していますので、慣れがあって、お客様の目線で不安を洗い出せていないかもしれないと思うわけです。
中古住宅の購入のデメリットはやはり建物の劣化にあると思います。
新築住宅よりも早めにメンテナンスの費用がかかる恐れがある。インスペクション(建物状況調査)を行ってみても、実際に生活してみなくてはわからない瑕疵があるかもしれません。そして基本的には中古住宅は現況引渡し、売主は契約時点で把握している欠陥や、不具合を買主様にお伝えし、それでも良ければ購入していただく。先日書きましたが、契約不適合責任の話ですね。物件状況を詳しくお伝えする事にはなりますが、基本的にはその物件状況報告書と違う欠陥があれば売主の責任で補修する必要があります。でもこの物件状況報告は契約時にお伝えすることが通例です。つまりもう買う事を決めた後に正式に伝えられるという事です。誠意のある営業マンであればこれは買うか買わないか？の判断に大きく関与する部分になりますので、これをご案内時にお伝えしてお客様に判断してもらうと思います。ですが、なかなか1件をご案内してそれで決められるわけではないので、ご案内するすべての物件の詳細をお調べするのは難しいです。
契約する前に僕たちはマンションの管理会社に対して「重要事項調査報告書」の発行を依頼します。
これにマンションの管理状況や、管理費や修繕積立金の状況などなど書かれていて、これが無くては契約時の重要事項説明書の作成はできません。そしてこれが無料ではないんです１万円前後費用が掛かる。だからもしかしたらお客様が全く気に入らない可能性だってある時にお金かけて取り寄せることが出来ない。まあ、売主側の仲介会社が持っていて見せてもらうことが出来るケースも多いですが、持っていないこともしばしばあります。だから大抵のご案内時、どんなに親切な営業マンでもその物件に対してわかっていない部分がある。そして、この物件状況報告書に書かれていない部分に関して欠陥があっても買主様の責任で修理していただくことになります。弊社が得意としているリノベーション物件も契約時にお伝えしているのは、「基本的には中古住宅になりますので現況有姿でのお取引となります。ですが弊社がリフォーム工事を施した箇所に関しては別紙にある期間保証致します」と言った事をお伝えします。雑な言い方をすると「工事していないところに関しては責任取れませんよ。」という事です。まぁ、それでは万が一があって建物の構造に関する重大な欠陥があり、お客様が住むこともできない。なんてことになっては法律上というよりは一不動産業者として放っておくわけにいきませんから、弊社は「既存住宅売買瑕疵保険」を付保することにしています。
この保険を付保することにより、重大な欠陥が発見された場合に弊社は保険金を元に修理することが可能です。また特約を付けて配管設備なども保証してもらっています。この保険の付保にあたり第３者の１級建築士が建物を長い時間かけて調べ上げ、その上で認証を得ていますので、これを付保するだけでもある一定のご安心は頂ける事かと思います。
そしてこの保険は弊社に万が一があり倒産した際は買主様が直接保険金を請求できますので、買主様にはさらにご安心頂ける事かと思います。それ以外にもいろいろな欠陥が出てくるかもしれません。でもこの保険でカバーしていない部分の修理の費用はそれほど高額にはならず、修理できないからこの家には住めません。などという事態にはなかなかならないと思います。
どうしても中古住宅の購入が不安になる方はこの「既存住宅売買瑕疵保険」への加入がある物件をお求めになるのが良いかもしれません。あまり古い建物は加入できませんが、少なくともわざわざ手間も費用もかけてこの保険に加入していますので、売主のお客様に対する姿勢もここに表れてくると思います。
そしてその不安が払拭できると、大きなメリットもあります。やはり費用面が抑えられるのが一番大きいと思います。
例えば弊社が販売中の１３８０万円の物件があります。３５年間でローンを組んだと考えると月々の支払が３６０００円程度、管理費、修繕積立金合わせて２万円位を足して月の支払いが５万６千円程度です。そのマンションがその周辺の相場に照らすと７万円～８万円位で賃貸に出すことができる。鉄筋コンクリートのオートロック付きのマンションはやはり普通の賃貸アパートと比べるとその安心感から人気がありますので、賃貸物件としても優秀なんです。そしてご自身が賃貸住宅に住んで家賃をかけ捨てていく事を考えたら、僕だったら買ってしまった方が良いなぁ、なんて心から考えます。もちろん購入物件は良く調べてくださいね。でもきちんと探せば購入におけるリスクの少ない中古物件て世の中にたくさんあると思うんですよね。
そのリスクの低さをどうお客様に伝えて安心していただくか。ここが僕のお仕事ですけどね。安心できない物件を強くお勧めしたりしないので安心してくださいね^^
今日のベストヒットなかすぎはTHE YELLOW MONKEYのファンになった曲です。当時テレビ埼玉でたくさん流れていてバンドとしての評価も高いこのバンドですが僕はやっぱりボーカルの吉井和哉さんが好きで、当時なんて特に少し怖くて、少しエロくて、カッコ良くて、ぐいぐい惹きつけられていきました。今はイエローモンキーも復活して楽しそうにやっているのですが、ソロ活動の時も追っかけていたんです。なかなか僕の身の回りに吉井和哉ファンを公言している人がいなくて寂しいのですが。。だれかイエモン肴に一杯やりませんか？(笑)
今日も最後まで読んでくれてありがとうございました^^