都心の「3畳ワンルームマンション」はアフターコロナでも流行るのか？
5月15日
都心の「3畳ワンルームマンション」はアフターコロナでも流行るのか？
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/06010715/?all=1
http://blog.livedoor.jp/try2103104/archives/2137824.html
不動産投資のブームは、１０年に1回訪れる歴史があり、リーマンショック以降サラリーマン投資家と言われる方々が多く登場し、投資用不動産はバブル状態となった。
2018年にスルガ銀行の不正融資問題で女性用シェアハウスを運営していたかぼちゃの馬車が問題視され、不動産融資は一気に下り坂となり、不動産バブルは一旦止まったと言われている。
その時期と同じタイミングで現れたのが、30代前半の若手社長が経営する株式会社スピリタスという会社です。
■９㎡（3畳）ワンルームでロフト付きの物件
↓↓
会社HP：https://spilytus.co.jp/ququri/
このような物件を都心の一等地に建てるアパート経営である。
少し簡単に計算してみよう。
一般的にワンルームアパートの場合
土地5000万円
20m2で10部屋の場合
20㎡×10部屋＝200m2
レンタブル比：85%
延べ床面積：235㎡（71坪）
施工坪単価：70万円
建物：4,970万円
諸費用：500万円
合計：10,470万円
1部屋あたりの賃料：平均8万円
8万円×10部屋＝80万円
80万円×12ヶ月＝960万円
表面利回：9.16%
3畳ワンルームの場合
土地5000万円
9m2で22部屋の場合
9㎡×22部屋＝198㎡
レンタブル比＝85%
延べ床面積：232㎡（70.18㎡）
施工坪単価：80万円（設備分高い想定）
建物：5,614万円
諸費用：500万円
合計：11,114万円
1部屋あたりの賃料：平均5万円
5部屋×22部屋＝110万円
110万円×12部屋＝1320万円
表面利回：11.87%
その差：2.71%
※ざっくりなので違う部分もあるだろうが、、
このようなスキームで競争力を高めて
何よりも立地を重要視した事業戦略なんだろうと思う。
今回改めてこの会社が注目されているのは不正融資問題であるが、この会社の事業スキームは、非常に考え方が都市計画的にも良いものだと思う。
不動産投資を行う上で都市計画は切ってもきれない関係であり、人口、世帯、雇用、が不動産との相関関係が強い以上、都市計画を抜きにして不動産を語れない。
■ちなみに私は大学時代の専攻が都市計画です。
↓研究室HP
http://www.arc.hokkai-s-u.ac.jp/~kmch/index.html
多くの市町村は現在の人口減少時代には、
効率化を求めコンパクトシティ化を進めたいと思っているだろうが、コロナの影響により強制的なテレワークが実験された今、職住近接という考え方が一部の比較的優秀な人たちから、なくなっていくことが想像されるが、それはあくまでもマイノリティな人であり、広く一般的には大きく変わらないだろうと思う。
その上で、これまで一般的な
都市の縮小の考え方とは、局所的に一極集中していくのだろういうことだ。
シュリンキングシティという考え方である。
図を見た方が分かりやすいが、、
都市というのかコンパクトシティ化が進むであろうということです。これは行政指導のもとすでに設計図が出来上がっているところが多く、
ほぼ間違いなく何かの大きな問題が起きない限り、街がどのように作られるかは変わらないのである。
このことを踏まえると、
どのエリアに投資した方が良いのか、
人、世帯、雇用、もの、金、がどこにあつまるのかがわかると思う。
■札幌市都市計画マスタープラン
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/master/index.html
結論なにが言いたいのかということだが、
北海道であるならば、札幌駅徒歩３分圏内に
9㎡（3畳）ロフト付き賃貸住宅を
30坪くらいの狭小地に計画してみたいと思った。
仮事業計画。
30坪（建ぺい80%容積400%）
3階建木造：72坪
レンタブル比：85%
占有面積に当てられる部分：61.2坪（202㎡）
202㎡÷9㎡＝22部屋
※３階建なので１フロア7部屋とします。
トータル21部屋
坪250万円の土地だとして、
250万円×30坪＝7500万円
施工床面積72坪×坪単価55万円＝3960万円
諸費用800万円
合計：12,260万円
収入
1部屋あたり5万円×21部屋＝105万円
12ヶ月で1260万円
表面利回り:10.2%
札幌の200万人都市で、狭小地を
駅徒歩３分250万円で仕入れられれば
勝機あり？
ちなみに、首都圏の分譲マンション賃料は上がり続けています。
この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？