北海道の田舎アパートを購入し運営する　入口→出口編

赤平アパート

北海道赤平市昭和町1丁目6
6室中3室埋まっているアパートを購入する。

購入後、リフォームし満室にできるのか
その場合、いくらで貸せる投資になるのかを分析することとする。

物件価格400万円

リフォーム費用
水道管回収工事　80万円
外壁改修工事　　100万円

現状の入居者情報とその後

※一次情報で勝負をする。

赤平については、業者を旭川の植西CPMからご紹介いただいた。

滝川にある協和商事　南崎社長に内覧と賃料査定をいただいた。

内容はこうであった。

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内装は申し分なく、築年数に対して状態は良いかと思います。
赤平市自体は低価格帯家賃のアパートが少ないので、
駐車場が空いてる状態であれば成約する可能性はあるかと思います。
ただ満車になった場合、駐車場が戸数分確保できないとなると、やはり生活保護の方を
中心に募集をしないと客付けは難しいかもしれません。
なので家賃設定は生活保護の方が補助を受けられる額内で
定めた方が良いかと考えます。

立地としては客付けの難しい地域ですので、
25,000円～28,000円が妥当な家賃ではないかと思います。

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つまり駐車場の確保できる分は、25,000円で客付けできるかもしれないと
他の部屋については、赤平は24,000円が生活保護者の賃料保証上限なので
その上限で査定をした場合の投資分析を行ってみる。

購入価格が400万円で、
リフォーム費用と諸費用を自己資金で用意。

ローンの条件は旭川信金　平岸支店　蛯名さんにお願いした。
400万円の融資を法人で受け、あとは自己資金とすること。
金利2.5%（額が低いため金利も高くなる）
借入期間7年（銀行がリスクを減らしたいため）となった。

ローン定数は、
15.59%となるが、

想定賃料での入居者付けができた場合の利回りが20.46%であることから

FCR（諸費用込み）　＞　K%

の状態であることから、レバレッジはポジティブな状態です。

自己資金の利回りが28.5%であることは、
自分の現金を単年度で28.5%増やしています。

自己資金をしっかり出しても利益がでる証拠です。

年度別のCFを確認します。

満室想定の賃料を入力し、年間の賃料下落率が３%と想定しています。

1年に１回入れ替わりがあることを想定し
内装工事に10万円
広告宣伝費に10万円
かかることを想定しています。
つまり、CFツリーは以下のようになります。

GPI　　1,626,000円
空室損　-48,780円
EGI　　1,674,780円
OPEX　590,243円
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NOI　　1,314,537円

投資分析結果は以下の通りです。

年間のBTCF（税引き前のキャッシュフロー）は、691,057円です。

本物件を２年間保有し、利回り１８%で売却したことを想定した場合

２年間で470万円の利益が出ることになります。

皆さんはどう判断いたしますか？

そして、この物件を900万円で売却した場合の方が
どのような投資になるのかを最後に分析したいと思います。

物件価格900万円で売却します。
購入諸費用を含めると、9,586,400円となります。
　借入は、700万円　10年2.5%
（もしかしたら、政策金融公庫でも良いかもしれません）
自己資金比率は23%とします。

この状態でも

FCR（諸費用込み）13.71%　＞　ローン定数　K%　11.31%

の状態ですのでレバレッジはポジティブです。

本件も同じく、5年後に18%で売却した場合を想定します。

年間のCFは、522,669円となります。

先ほどの同様、年間の入れ替わり率が、1回で
内装工事費10万円
広告宣伝費10万円がかかります。

5年後に18%で売却した場合の利益合計が、

497万円となります。

５年間という時間を利用して、通常の運営ができれば、
このような運営ができます。

さてこの物件は、900万円で購入する価値はあるでしょうか？