実践講座-小樽市若竹町の戸建+アパートの入口から出口投資分析編

実践講座1

住所は、小樽若竹町

アパートと戸建を購入し、リフォームして売却する。

いくらなら購入できるかという打診があったので以下の内容で検討した。

戸建55,000円
AP33,000円×4戸＝132,000円

月収：合計187,000円
年収：合計2,240,000円

物件の仕上がりを1000万円にしたら、利回り22.4%になるなあ。

15%で売却したら、14,930,000円で売れるなあ。
利益が出るかもしれない。

もっと細かく分析をした。

リフォーム工事を見積ると、
このようになった。

内部改修工事・・・750万円
外壁改修工事・・・100万円
追加内部工事・・・128万円
測量工事・・・53万円

合計：1,031万円

最終的な物件価格は250万円

融　　資：政策金融公庫から10年1000万円1.86%の創業融資を借りる。
　　　　　（６ヶ月間の据え置き有り）
自己資金：3,175,200円

大事なのは、

NOI利回りFCR　＞　ローン定数K%

の関係であること！

今回であれば、

15.25%　　＞　　10.97%

この状態というのは、レバレッジがポジティブの状態。

本物件は、9月6日決済予定で1800万円で売却する予定なので、

以上の情報を入力し、

出口まで計算する。

年間１回の入れ替わりを想定し
広告費10万円　改装費用10万円を計上
年間の除雪費15万円を想定

キャッシュフローをまとめると

年間918,457円の+収益

私の場合、当初から売却想定であったため。

1800万円で売却

その場合のTバー

投資分析の結果

10ヶ月の投資で、純粋なプラスは、6,011,772円となる。

ここで考えたいのが、出口を迎えた人が購入して利益が出るのか！！

この物件を購入した購入した方。売却する際に提案した投資分析の公開

1800万円で購入した方はどうなるのか。

融資は、北洋銀行で1450万円10年借りている。

レバレッジは、ポジティブです。

出口想定は、10年後に土地として売却する想定。

年間40万円ずつのプラスのキャッシュフロー

10年間の投資で、IRR１４．９１%

純粋な収益額　897万円！！

買ってくれた方にとって良い投資となる形でできるだけ出口を迎えること。

近々公開のサロンでは、ライブ配信で解説します。。