不動産証券化マスター　過去問で重複出題箇所⑥

テキスト１０３上
真正売買性は、当事者が真実売買をする意思を有し、適切な価格が支払われ、第三者に対する対抗要件が具備されれば外形上満たされる。

売買という移転行為が根本的に否定されるものとして、否認権および詐害行為取消権がある。いずれも「債務者」による「債権者などを害する財産変動（減少）行為」などの効力を否定することにより、一般債権者の利益を保護しようという法制度。

SPC自体の倒産リスクのミニマイズ化、SPCとして他の事業への関与及び借り入れを制限する。SPCに対して倒産の申立権を有する者がこの権利を行使しないようにする仕組みを構築する必要がある。

倒産隔離性を確保するための方法として、不動産所有SPCの役員にはオリジネーターなどの利害関係人から独立した第三者（たとえば会計士など）を就任させ、倒産申立権放棄誓約書を徴収することが実務では倒産隔離スキームの前提として要求される。

中間法人が創設されたときには、議決権を持つ社員と基金の拠出者を分離できる。スポンサーが中間法人に基金を拠出、当該資金をもとに中間法人が国内SPCの資本金／出資金を拠出し親会社となる。基金拠出者には中間法人の議決権は付与されない。一方で、唯一の議決権保有者である社員には中立的な会計士などを当てることにより、利害関係者が議決権行使を通じて倒産申立てをするなどの可能性を排除する。一般社団法人もこれと同様に使われている。

賃貸借契約で期間を定めた場合には、民法第618条により、期間が満了する前に解約をするためには、期間途中で通知により解約できることを合意しなければならない。これを解約権の留保という。

賃貸人破産の場合には賃貸人の破産管財人は、賃借人の破産管財人と同様の賃貸借契約を解除する権利はない。

ビークルとしてGKを使う場合には、エクイティとして匿名組合契約上の出資を受けざる得ないので、不特法の適用を受けないようにするためには、SPCとしては対象不動産そのものは自ら保有せず、信託設定後の信託受益権を保有することになる。

受託者が信託事務の処理として負担した債務や、受託者が第三者に与えた不法行為に基づく損害賠償債務がある場合、信託財産が責任財産なのか、固有財産も責任財産になるのかが問題になるが、信託財産が責任財産になると同時に受託者の固有財産も責任を負う。それを信託財産責任負担債務という。信託債権はこの信託財産責任負担債務の債権をさし、受益債権でないものと定義される。受益債権は信託行為に基づいて受託者が受益者に対して負う債務であって信託財産に属する財産の引き渡しその他の信託財産に係る給付すべきものに係る債務である。受益債権は信託財産限定責任債務となる。テナントの敷金返還請求権などは、受託者の固有財産と信託財産におよぶ信託財産責任負担債務となる。

自己信託では、不動産を保有しているオリジネーターが自ら信託受託者となる旨宣言して、受益権を第三者、SPCに処分することができる。受益権が50名未満で保有される場合は、内閣総理大臣の登録は不要となる。

投資法人は「資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的として、投信法に基づき設立された社団」、「主として」とは財産総額の50％の額を特定資産に投資するもの

みなし賛成制度。投資法人は、規約によって投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案について賛成するものとみなす旨を定めることができる。

執行役員に比べ、監督役員の欠格事由は厳しく規定されている。当該投資法人の設立企画人または執行役員と利害関係を有する者は監督役員になることができない。ほか、資産運用会社の親会社などから継続的な報酬や特別の経済的利益の供与を受けていないことや、その配偶者・親族に及ぶ規定がされている。

監督役員は、執行役員の員数に１を加えた数以上でなけれなならない。

投資主の権利は、分配金に関する権利、投資主総会の議決権、その他（投資主総会請求権など）である

投資法人が行うことができる「不動産の取得」には、投資法人自ら宅地の造成または建物の建築を行うことは含まない。一方、投資法人が宅地の造成または建物の建築に係る請負契約の注文者になることを含むと一般的に解されている。

認可宅地建物取引業者がその資産の運用を行う登録投資法人は、一定の規定を除き（適用除外規定）、国土交通省大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなして宅建業法の適用を受ける。営業保証金の供託義務は除外規定とされていない。

投資法人は使用人を雇用することができない

投資法人が登録投資法人となって資産の運用を開始するには資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければならない。資産運用会社は、内閣総理大臣の登録を受けた金融商品取引業者でなければならない。１つの資産運用会社が複数の投資法人から資産運用の委託を受けることも可能である。

資産運用会社には法律により一定の制限がかけられている。特定資産のうち不動産や不動産信託受益権を取得または譲渡した場合には、資産運用会社の利害関係者などでない不動産鑑定士による鑑定評価を取得させる義務、上記以外の特定資産を取得または譲渡した場合には、一定の第三者による価格調査を実施させる義務を負わせている。

投資法人の決算の承認は役員会が行う。

投資法人による種類株式（種類投資口）および転換社債（新投資口予約権付投資法人債）の発行は時期尚早とされたが、以下の手段が認められるようになった。（１）投資主との合意により有償で自己投資口を取得できる。（２）新投資口予約権の発行（ライツ・オファリング）：増資をする場合に既存投資口の希薄化の懸念を薄めるために、既存の全投資主に新投資口予約権を無償で割り当てる方法

投資法人が海外不動産を取得することはすでに解禁されていたところ、直接取得に加えて特別目的会社を通じた間接取得を実質的に可能とする緩和をしている。