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都内民泊 大苦戦！予約復活までにやったこととエリア選定の注意点

レンタルスペース・民泊 研究家 「ナントとカナル」2021&2022 BEST HOST

こんにちは、ナントです。

昨年9月にオープンした葛飾区の戸建て民泊。
エリア、広さ、賃料から、月の利益15万円でシミュレーションしていたところ、想定通り16万円くらいで順調に推移していました。
（ちなみにこのシミュレーションは当時たまたま取材を受けた週刊SPAでも話した記憶があります）

私が主催のレンタルスペースコミュニティ「レンスぺ倶楽部」でも発信されている元々レンスぺ仲間の運営代行会社に運営はお願いしており、基本的にはノータッチ。ほぼ不労所得です。

寝てても稼いでくれるって素敵！

7年前から鎌倉・江の島エリアで民泊をやっているのですがそれとは比較にならない宿泊日数にまず驚きました。月２～3組の予約で８割稼動となる都内民泊はなんて楽なんだ！ゲストチョイスにもなり順風満帆☺と思っていた矢先の6月…悲劇は起こりました。３週間以上予約が入らない！！

その理由は分かりやすく、レビュー⭐️４が２回続いたため😭レビュー４の内容は悪気のない内容なのですが、どうしてもAir〇nbのシステム上、点数で評価されて検索順位が下落しまうんです😭ゲストチャイスは当然なくなりました。
それどころかエリアや駅名で絞って検索しても20ページ以内に出てこないので存在してないのと同じ😱

そのときの週間閲覧数の下がり方は真っ逆さまの急降下！60%以上ダウン！
・レビュー４前：476
・レビュー４後：177

これは本気でなんとかせねばと以下のアクションを行ったものの反応無し💦
✅価格下げ（繁忙期なのに🥲）
✅ご近所情報の写真を追加
✅リスティング文章の変更
✅booking.com掲載再開（入金トラブルで敬遠してた）

そして数日経っても無風…
そのときの週間閲覧数：33までだだ下がり

エリア名でも観光地名でも駅名でも表示されず。。まさかリスティング削除されてないよね⁉
もうやれることはやった。あとはニューアルオープンしてアカウント作り直すか手はないのかっていうところまで追いつめられて、その前にAir〇nbに連絡してみることに！（まじで表示されないのでシステム不具合を期待してｗ）

↓問い合わせした内容とその回答を公開！
【問い合わせ内容】
今月に入ってから葛飾区の弊民泊物件がどんな条件で検索しても見つからない。駅名でも表示されない。このままでは予約が入らなくて困っている。表示される解決法をご教示願いたい。
※物件データ（オープンして約10ヶ月、先月までの稼働率80%、レビュー数21、評点4.86 ゲストチョイス取得歴あり）

【問い合わせ内容】

【返答】
■前提として以下3点
・浅草周辺はリスティングが1,000件越えで激戦区となっている
・特に葛飾区は増加が顕著で今年6月以降、大幅増加している
・そもそも駅名でのマッピングはしていない
■上記の前提条件を踏まえ当該民泊物件を探してみたが表示されず、原因不明
【対策】
・価格をとにかく下げる
・リニューアルし新規リスティング作成して新着ボーナスでの回復を狙う

返答と対策

回答はいただけたものの、うーん
特に「価格を下げる」に関しては、もうその手段しかないくらい言われましたｗ
価格順で表示させるためだそうです。

値下げなの・・・

うちのポリシーとしてはそれだけはやりたくないのですがもう仕方ない。
公式にそれしかないと言われてしまったので。。泣く泣く価格を大幅ダウンすることに。

そしてついに！1ヶ月ぶりに予約が入ったあああ！！

民泊やって早7年！こんなに嬉しい１件はありませんでした😂

表示されるために行ったアクションとして以下を追加
✅価格かなり下げ（繁忙期なのに再び🥲もはや安い順でしか表示されない）
✅ご近所情報の写真を追加
✅ジモティー掲載
✅MEO追加

今回の一件での学びとしては、みなさんXでも投稿されいるようにレビューの重要さを心から実感しました。
繰り返しますが4ですよ💦4が2回連続でこの結果です。これ2とか3食らったら一体どうなるんだ。。😱
こちらに非がないケースでもレビュー削除はなかなか応じてもらえないのが現状。泣き寝入りするしかない。。

ChatGPTに予約サイトの上位表示の重要性を聞いてみたところ、「一般的な検索行動に基づくと、ユーザーの約75%が検索結果の1ページ目から先に進まないことが多いとされています。」という答えでした。

これから民泊やられる方は、エリアのニーズだけではなく、必ずご近所の民泊物件数や予約状況を確認されることをおススメします！
そして賃料が相場よりかなり安ければワンチャンありだけど、ここのところ民泊物件は希少価値が高くなっており申し込み時点で家賃上乗せ合戦になってるし、貸主さんが民泊物件の家賃を1.5倍アップしてきたりとなんでもありになってきています。

予約サイトを見れば単価も分かるので、埋まり具合で利益も計算できます。
そのようなシミュレーションをしっかり立てて、賢い物件探しを！

趣味はマイソク！

おまけ

今回の対策の一つ、「ジモティーに掲載」で早速マンスリーの問い合わせが来ました。
それも数日で2件！
家賃の2倍で掲載＆清掃料金もしっかり設定しています。民泊閑散期に限定してジモティー募集するのもありですね☺

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