Penthouse （パークコート神宮北参道）

決して安い記事ではありませんが、パークコート北参道 ザ タワーのペントハウスを購入予定の方や、他物件のペントハウスを検討される方には十分な考察をしています。

※ 図面では27階の上階をペントハウスと表記しています。実際の定義もその通りですが、ここでは便宜上、27階をペントハウスとしています。

・ ペントハウス概要

100㎡〜199㎡：7 rooms
200㎡〜：3 rooms

２７０１：Ｔ２３７Ａ＋ＵＢ＋ＲＢ＋ＥＶ
２７０２：Ｔ１４８Ａ＋ＵＢ
２７０３：Ｔ２０１Ａ＋ＵＢ＋ＲＢ
２７０４：Ｔ１２８Ａ＋ＵＢ
２７０５：Ｔ１３５Ａ＋ＵＢ
２７０６：Ｔ１８８Ａ＋ＵＢ＋ＲＢ
２７０７：Ｔ２２８Ａ＋ＵＢ＋ＲＢ＋ＥＶ
２７０８：Ｔ１５４Ａ＋ＵＢ
２７０９：Ｔ１３６Ａ＋ＵＢ
２７１０：Ｔ１２３Ａ＋ＵＢ

※ UB：Utility Box
※ RB：Roof Balcony
※ EV：Elevator

・ Penthouse floor plans

２７０１ （Ｔ２３７Ａ＋ＵＢ＋ＲＢ＋ＥＶ）

専有面積：237.49㎡
UB：1.06㎡
RB：89.00㎡

２７０１ （Ｔ２３７Ａ＋ＵＢ＋ＲＢ＋ＥＶ）

２７０１ （Ｔ２３７Ａ＋ＵＢ＋ＲＢ＋ＥＶ）

２７０２ （Ｔ１４８Ａ＋ＵＢ）

専有面積：148.02㎡
UB：0.83㎡

２７０２ （Ｔ１４８Ａ＋ＵＢ）

２７０３ （Ｔ２０１Ａ＋ＵＢ＋ＲＢ）

専有面積：201.46㎡
UB：0.90㎡
RB：69.65㎡

２７０３ （Ｔ２０１Ａ＋ＵＢ＋ＲＢ）

２７０３ （Ｔ２０１Ａ＋ＵＢ＋ＲＢ）

２７０４ （Ｔ１２８Ａ＋ＵＢ）

専有面積：128.15㎡
UB：0.92㎡

２７０４ （Ｔ１２８Ａ＋ＵＢ）

２７０５ （Ｔ１３５Ａ＋ＵＢ）

専有面積：135.32㎡
UB：0.82㎡

２７０５ （Ｔ１３５Ａ＋ＵＢ）

２７０６ （Ｔ１８８Ａ＋ＵＢ＋ＲＢ）

専有面積：188.69㎡
UB：0.73㎡
RB：66.40㎡

２７０６ （Ｔ１８８Ａ＋ＵＢ＋ＲＢ）

２７０６ （Ｔ１８８Ａ＋ＵＢ＋ＲＢ）

２７０７ （Ｔ２２８Ａ＋ＵＢ＋ＲＢ＋ＥＶ）

専有面積：228.53㎡
UB：0.63㎡
RB：75.25㎡

２７０７ （Ｔ２２８Ａ＋ＵＢ＋ＲＢ＋ＥＶ）

２７０７ （Ｔ２２８Ａ＋ＵＢ＋ＲＢ＋ＥＶ）

２７０８ （Ｔ１５４Ａ＋ＵＢ）

専有面積：154.98㎡
UB：0.93㎡

２７０８ （Ｔ１５４Ａ＋ＵＢ）

２７０９ （Ｔ１３６Ａ＋ＵＢ）

専有面積：136.47㎡
UB：0.63㎡

２７０９ （Ｔ１３６Ａ＋ＵＢ）

２７１０ （Ｔ１２３Ａ＋ＵＢ）

専有面積：123.14㎡
UB：1.16㎡

２７１０ （Ｔ１２３Ａ＋ＵＢ）

・ 予定価格

２７０１（Ｔ２３７Ａ）：100,000万円台前後
２７０２（Ｔ１４８Ａ）：
２７０３（Ｔ２０１Ａ）：100,000万円台前後
２７０４（Ｔ１２８Ａ）：50,000万台
２７０５（Ｔ１３５Ａ）：
２７０６（Ｔ１８８Ａ）：70,000万台
２７０７（Ｔ２２８Ａ）：100,000万円台前後
２７０８（Ｔ１５４Ａ）：
２７０９（Ｔ１３６Ａ）：
２７１０（Ｔ１２３Ａ）：45,000万台

・ 販売価格

２７０１（Ｔ２３７Ａ）：137,000万円
２７０２（Ｔ１４８Ａ）：72,000万円 → 次期
２７０３（Ｔ２０１Ａ）：94,000万円
２７０４（Ｔ１２８Ａ）：52,000万円
２７０５（Ｔ１３５Ａ）：54,000万円 → 50,000万円
２７０６（Ｔ１８８Ａ）：72,000万円 → 70,000万円
２７０７（Ｔ２２８Ａ）：110,000万円 → 113,000万円
２７０８（Ｔ１５４Ａ）：次期 → 63,000万円
２７０９（Ｔ１３６Ａ）：次期
２７１０（Ｔ１２３Ａ）：45,000万円 → 次期

・ 管理費等

２７０１（Ｔ２３７Ａ）：331,290円
２７０２（Ｔ１４８Ａ）：222,800円
２７０３（Ｔ２０１Ａ）：298,580円
２７０４（Ｔ１２８Ａ）：206,820円
２７０５（Ｔ１３５Ａ）：212,530円
２７０６（Ｔ１８８Ａ）：287,530円
２７０７（Ｔ２２８Ａ）：321,240円
２７０８（Ｔ１５４Ａ）：228,500円
２７０９（Ｔ１３６Ａ）：213,310円
２７１０（Ｔ１２３Ａ）：202,960円
※ インターネット、付設駐車場、ルーフバルコニー使用料を含む。

・ ペントハウスの資産性

パークコート北参道のペントハウスは10部屋、専有面積は123㎡〜237㎡と幅広く用意されている。いずれの部屋も27階への直通エレベーターを使用できる。
ルーフバルコニーを有する部屋は4部屋、この内の2部屋は室内に専用エレベーターを有する。
世間が一般的に想像するペントハウスは、188㎡以上のルーフバルコニーを有する4部屋だろう。
ペントハウスの資産性はもちろん高い。それは供給が圧倒的に少ないためだ。
しかし、10部屋の中では差がある。特にこのマンションでは大きな差が付いている。専有面積の小さい順で、以下検討していく。

Ｔ１２３Ａ（２７１０）
ペントハウスでは最小専有面積だが、ワイドスパンで間取りが良い。
六本木方面の眺望も綺麗に見えるだろう。
価格もリーズナブルであり、資産性は高く、バリューアップも期待できそうだ。

Ｔ１３５Ａ（２７０５）
基本プランでは、柱が邪魔である。
間取り変更次第で、資産性の高い部屋になり得る。

Ｔ１３６Ａ（２７０９）
こちらも基本プランではLDKの柱が非常に邪魔である。
LDKの間取り変更が必要だと思われる。

Ｔ１４８Ａ（２７０２）
同じような間取りが続く。
T135A、T136Aとは方角の違いで選び分けるぐらいか。
こちらも間取り変更が重要。

Ｔ１５４Ａ（２７０８）
ある程度の広さがあるにも関わらず、ショートスパンで、間取りが悪い。
こちらもLDKの柱が邪魔である。そのため、MBRをLDKに組み込むのがよいと思われるが、そうすると、いずれのBedroomにも日が入らない。
改善には限界があり、バリューアップは見込みにくい。

Ｔ１８８Ａ（２７０６）
T154Aまでは小さなバルコニーすらないのが大きな欠点であったが、この部屋以上の広さからルーフバルコニーが出現。バスルームも2つとなり、最上階らしいグレード。
角部屋であり、この広さになってくると、間取り変更も自由であり、どんな希望も叶えやすくなる。
また、平面駐車場も1台使用可能である。
パークコート北参道は平面駐車場は4台のみであり、この部屋以上にそれぞれ1つずつ付属する。機械式との差は非常に大きい。
余裕があるなら、この部屋以上のペントハウスを選びたい。

Ｔ２０１Ａ（２７０３）
ペントハウスの中で、3番目に広い部屋。
角部屋でないのが残念。T135A、T136A、T148Aを広くした印象。
ルーフバルコニーと平面駐車場が使えるのは非常に大きい。
専有面積が200㎡を超えるため、建築基準法施行令（第112条第6項）により防火シャッターが付属する。

Ｔ２２８Ａ（２７０７）
ペントハウスの中で、2番目に広い部屋。
この部屋以上の広さから、部屋の中にエレベーターが付属する。
エレベーターがあれば、ルーフバルコニーでパーティーをする際に、食器類の持ち運びが非常に便利となるだろう。
角部屋であり、六本木方面の景色も見渡せる。
T228AとT237Aのどちらを選ぶか迷うだろうが、好きな眺望で決めることになるだろう。

Ｔ２３７Ａ（２７０１）
ペントハウスの中で、最大専有面積。最大はやはり別格である。
そして、10部屋の中で唯一のジャグジー（ルーフバルコニー）を完備。
富裕層の中にはマンション内で1番広い部屋しか買わないという特別な需要もあるため、資産性は非常に高い。

・ １６９０㎡ ！？

実は、パークコート北参道は部屋の連結も可能。
仮に10部屋全てを購入し、連結住戸とした場合は、1690.86㎡となる。
27階への直通エレベーターはわずか1部屋のためのエレベーターとなる。
これぞ正真正銘のペントハウスだ！