バリューアップへの 『究極の方法』
【バリューアップ】
マンションのバリューアップ。
それは、全ての人が望むものではないだろうか。
しかし、バリューアップの方法について、皆さんは何が思いつきますか？
現在住まれているマンション、買おうとしているマンションの価値を高める方法を考えてみて下さい。
特に現在、持ち家の方は自宅を売却して、新居を購入する方が多いと思います。
どうしたら、より高く売れるでしょうか？
あなたのマンションは魅力的ですか？
同じマンションの中であなたの住戸（間取り）は魅力的ですか？
上下階の同じ間取りの住戸と比べて、あなたの部屋は魅力的ですか？
人が欲しがる、羨ましい、絶対に欲しいと言わせる部屋にする必要があります。
【マンション購入について】
あなたは、10万円の買い物は悩みますか？意見は分かれると思います。
100万円はどうですか？私はおそらくどんなものであれ、悩みます。
では、1億円のマンションではいかがですか？誰にも負けないぐらい物件について調べ通して、これだ！！って思える買い物をしていますか？
このマンションはこれだけ魅力的だって話せるぐらいの知識を付けるのが理想です。正しく精査せず、モデルルームでテンションが上がった勢いで買おうとしていませんか？マンションは普通の買い物とは異なります。普通の方では人生最大の買い物であり、様々な要因によって値上がりも値下がりもするためです。そしてその値動きによって、あなたの人生も、家族の人生も左右する可能性があるのです。
正しい知識を得れば、他の方より優位に立てます。そうすれば、あなたの人生も同様に優位に立てるでしょう。正しいマンション選び、間取りやオプションの選択、そして究極のバリューアップの方法、ぜひ知って頂きたいと思います。
【実際に私がバリューアップさせた部屋】
後ほど詳しく説明しますが、オプションによる成功事例を簡単に２つご紹介します。
① シューズボックスにブラックミラーを設置
② 敢えて小さなダウンライトを用い、アトランダムに配置。そしてシーリングライトのコンセントを撤去。カーテンレールも無くして、ブラインドに変更。
・ インフレーション
インフレは不動産価格上昇の一番の要因である。現在の不動産価格の上昇は、上げ幅に差はあるものの、一部の地域に偏ったものではなく、全国的に上昇している。その中でも、都心の上昇は著しい。東京オリンピック後の下落説が長らく唱えられていたが、いつの間にか聞かなくなってしまった。元々その噂は近年の不動産価格の上昇を懸念して、もうそろそろ値下がりするだろう！という根拠なき、当てずっぽうな予想であった。しかしながら、不動産価格の下落傾向はなく、噂は噂のままで終わった。
今後の不動産価格はどうなるのだろうか。不動産価格の上昇や低下について、ある程度の予想ができる人はいるだろう。しかし、確証はない。明日の日経平均や個別銘柄の株価がわからないのと同じである。未来は誰にもわからない。
たとえば、2021年から2023年と2年連続して不動産価格が低下したとしよう。近年の上昇を踏まえて、不動産価格は天井を打ったようにみえるかもしれない。しかし、2024年から再び上昇して、その後も10年に渡って不動産価格の上昇が継続するかもしれない。上がる、下がるの言葉としては2つしかないわけだが、未来を当てるのは本当に難しい。
そのため、ここでは私は相場の予想はしない。もちろん私個人の未来の予想はある。しかし、未来を100%当てることはできないし、予想するだけなら誰でも出来てしまうからだ。
したがって、私はこのノートでは期待値の高い方法でのバリューアップを伝えたい。ここでの私の意図するバリューアップの本当の意味は、〝他〟と比べてのバリューアップだ。
〝他〟というのは、他の物件、他の間取り、上下階の同じ間取り。
〝他〟と比べてバリューアップすると、
インフレの場合：他物件より値上がり率が高い。
デフレの場合：他物件より値下がり率が低い。
もう少しわかりやく記載すると、
他より魅力的な物件は、普通の物件が値上がりすれば、もっと値上がりする。
他より魅力的な物件は、普通の物件が値下がりしても、あまり値下がりしない。
となる。
では、それぞれについて掘り下げて考察していこう。
・ 物件の選択
物件の選択は、バリューアップにとって市況の次に重要である。
先程も申し上げたように市況は自分の力ではどうすることもできない。
したがって、自分でコントロール（選択）できる範囲では物件の選択は一番重要となる。
物件の選択は、大きく３つに分かれると考える。
① 土地で選ぶ
② 不動産会社で選ぶ
③ マンションで選ぶ
マンションを皆さんはどうやって探しますか？
①〜③について順に説明していく。
① 土地
土地（場所）で選ぶ人は一番多いでしょう。
仕事場の近くであるとか、子供の教育を考えて育てやすい場所、３Ａ（麻布・青山・赤坂）などの憧れの場所に住みたいなど。
東京
・千代田区、港区、渋谷区
・それ以外の20区は唯一無二の場所であること、ランドマーク的なマンション
・駅直結、または駅5分以内
大阪
・梅田、梅田周辺
それ以外の道府県
・地方で一番栄えている駅周辺の土地。それ以外は対象になりにくい。
東京の主要3区であれば、どこでもいいというわけではない。しかし、ハズレは少ない。千代田区は少し特殊であり、マンション供給量は多くない。番長は武家屋敷があったことで有名で、落ち着いた雰囲気で人気が高い。港区は、麻布（Azabu）・青山（Aoyama）・赤坂（Akasaka）の頭文字からとった３Ａが人気が高く、また六本木も繁華街以外は高級住宅街である。六本木を含めて、３Ａ＋Ｒとも呼ばれる。そしてそれらに隣接した渋谷区の神宮前、広尾、白金は評価が高い。主要3区以外でもバリューアップを狙える物件は多くある。条件としては、唯一無二の場所であることがバリューアップに繋がりやすい。
大阪は個人的には梅田と梅田周辺一択だ。
それ以外はバリューアップを狙えても期待値が低いと考えている。
港区（３Ａ＋Ｒ）
渋谷区（神宮前、広尾、白金）
② 不動産会社
三井不動産がいいとか、三菱地所だとか、いや俺は野村不動産がいいとか。少しの間マンションを見ていると、徐々に不動産会社の名前を知ることになる。パーク〜など似た名前も多く、少し混乱しやすい。主なマンションブランドを紹介する。パークコート、パークタワー、パークハウス、プラウド、ブリリア、etc。とても混乱しますよね？最初の２つは三井不動産。（他にも沢山のパーク〜のブランドあり）パークハウス（ザ・パークハウス）は三菱地所。プラウドは野村不動産で、ブリリアは東京建物。パークがつくマンションがとても多い。パナソニックもマンションを分譲していて、パナソニックホームズという会社があるが、そこのブランドはパークが付いて、パークナード。三井不動産と三菱地所は分譲数が多いため、パーク〜という名前が非常に目立つ。
このように数多くの会社とブランドが存在するが、バリューアップを望むのであれば、大手不動産会社の方が期待値が高い。それはリセールの際も多くの人に名前が知られているため、購入検討者が自ずと増えるからだ。
それ以外にも、大手を選ぶ理由はある。
万が一、購入したマンションが欠陥住宅だった場合はどうだろう？
例えば、三井不動産のパークシティLaLa横浜。
https://ja.wikipedia.org/wiki/パークシティLaLa横浜
詳細は避けるが、このような欠陥があった場合に小さい不動産会社の場合、倒産する可能性すらあり得る。しかし、大手なら全力を尽くして対応される場合が多い。マンション一つで会社全体の信用を失うなら、多額のコストを支払ってでも信用を保つ。私は現在、大手不動産会社のマンションに住んでいるし、今後も大手以外の分譲マンションを購入することはないだろう。
③ マンション
マンション自体で選ぶ方は、大きく２つに分かれると思う。
１つは、長らくマンションを検討して、多くのモデルルームへ行くことで、やっとこれだ！と思う人。
この中には三井不動産だけで検討していて、やっといい物件を見つけた人もいるでしょうし、数社の不動産会社を見ていて、いいものに出会う人もいます。
もう１つは、新聞やネットの広告や、街を歩いていて、何だろうこれ！？と思って調べてみると、凄いマンションだったと気付いて魅了される人。普段はあまり興味なく、ビビッときた感覚と人生のタイミングで購入を検討するため、特にブランドにはこだわらない人。
物件の選択について、どれも正解であり、不正解はない。しかし、バリューアップでは大きな差が付く。マンションは数千万から数億、ときには数十億という価格となるため、非常に大きな買い物である。バリューアップの差は、人生の差ともなり得る。
どのようなマンションを選ぶべきか。
・駅近
・駅直結
・大きな公園や緑が多い所
・外観が目を惹く（有名建築家なら尚良い）
・流行り廃りのないデザイン
・大手不動産の分譲マンション
駅直結は唯一無二であり、鉄道が廃れない限りは人気が続くだろう。ここ数十年で鉄道が廃れることは考えにくい。そして、ランドマーク的なマンションがハズレが少ない。その他、緑が多い公園に隣接したマンションはとても良い。
外観が目を惹くとは記載したが、尖りすぎているのは良くない。10-30年経過しても魅力的な外観を選ぼう。経年劣化ではなく、経年優化するものが良い。
分譲中、または今後分譲されるマンションで良いと思うものを記載する。
・東京のマンション
虎ノ門・麻布台プロジェクト（非公表で分譲中）
虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー（分譲中）
パークマンション鳥居坂（非公表で分譲中）
パークコート神宮北参道 ザ タワー（1LDKのみ分譲中）
パークコート白金長者丸（分譲終了）
東京エディション虎ノ門レジデンス（未発表）
SHIROKANE The SKY（分譲終了）
THE KITA（完成済）
三田ガーデンヒルズ（発表のみ）
WORLD TOWER RESIDENCE（発表のみ）
他にも多くあるのだが、パッと思いついたものだけを記載。
・大阪のマンション
うめきた第2期の複数のマンション
ブリリアタワー堂島（ONE DOJIMA PROJECT）
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