【マナシェア中目黒・三軒茶屋】シェアハウスのレシピ⑦『事業計画』
『マナシェア中目黒』の場合はすべて自己資金でのスタートになったので、銀行からの借入れを何年で返済できるか。。みたいな事業計画は必要ありませんでした。
とはいえ、物件取得費・リノベーション費・設備投資など初期費用を大体何年で回収できるか、月々どういった収支になるのか事前にシュミレーションしておくことは大切です。
シェアハウスもそれ以外の賃貸運営も不動産賃貸業の収入はほぼ「家賃」だけですので、ここでは一軒家を買ってシェアハウスを始めるにはザックリ「どんな支出が発生するのか」という初期投資をメインにお話していきます。
シェアハウスを始める時の支出（初期投資）
早速「シェアハウスをやろう！」と思った時に、どんな費用が発生していくか見ていきましょう。
①物件取得費（結構たくさんあります）
物件費、売買手数料、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、不動産登記料
➡「物件価格」としてチラシやネットに載っている物件そのものの費用に加え、手数料や登記料・税金などが上乗せしてかかります。
大体中古だと物件価格の約5～10％は現金で用意しておく必要があるといいますね。
②リノベーション費（どこまでどうリノベするかで全く変わってきます）
設計費、解体費（間取り変更時など）、施工費、設備費、
➡これは購入予定物件がどんな状態なのか、どこまでどのようにリノベするのかによって全く違ってきます。
雨漏りする屋根や水回りの補修までやらないといけない築古物件ですと、物件価格よりコストがかかるケースはザラ。
「よく分からないから。。。」と、建築デザインから完成まで丸投げできるハウスメーカーなどにお願いすると手数料が跳ね上がります。
かといって自分でDIYしたら安く済むかとうと、「工期も長くかかり、コストも大工さんに頼むのとそう変わらなかった」という声もよく聞きます。
以前の記事で『信頼貯金』のお話をしましたが、信頼のおける大工さん、信頼のおける施工会社、信頼のおける建築士さん。。に繋がれるかが、コスト面でもトラブルシューティング時もキモだなぁとつくづく感じます。
③その他（チリツモで何かと出費あります）
火災・損害保険料、オープンまでの地代（借地権や賃貸の場合）
光熱費雑費など
➡火災・損害保険は物件取得と同時に加入します。こちらも水災・地震・家電故障。。どこまでカバーされた保険なのか細かく確認していく必要があります。ネットだと宣伝含め山のように情報が出てきてしまうので、マナは大家仲間さん達に聞いてから比較検討しました。
結局の所、①～③あわせていくらかかるのかは取得物件価格や状態によりますが、マナの場合は物件取得価格の約1.6倍が総工費としてかかりました。
『マナシェア中目黒』はほぼフルリノベをしたので、リノベは必要最小限にする・登記は自分でする・設計士を頼まない・運営準備はすべて自力でやるなどそれば、もっと費用は抑えられると思います。
ここでも大事なのは当初のコンセプト。
誰にどういう暮らしを体験して欲しいのかを思い描きながら、自分のオサイフと相談することになります。
マナシェアは『パラレルキャリアや副業で人生の可能性を広げたいと頑張る女性たちと心地いい暮らし』というコンセプトなので、
①清潔さ
②風通しのよさ
③アイボリーと木目の優しいナチュラルな内装
を軸としてリノベーションをしました。
リノベ前は大工さんの工場だった1Fをプライベート個室5部屋に区切るという大幅な間取り変更を行ったので、ここに一番コストがかかりました。
しかし住人さんが自室の他に副業やパラレルキャリアを実現していく場所として個室が欲しかったので頑張りました！！（笑）
どんなにキレイに作った事業計画も途中でどんどん変わっていきます。
今のコロナのような天災や住人さん達のご都合で想定外の空室もでてしまいます。
事業計画を修正する度に、いつも「マナシェアで実現したいこと・大切にしたいことは何ですか？」とエクセルから問われている気がしています。
コロナ事由では退去者さんがひとりも出ていない今、住人さんたちのここちいい暮らしをさらにバージョンアップしていけるよう、みんなでふんわり考えながら作っていけたらいいな～
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