教えてっ！建蔽率と容積率！

2024年10月26日 19:02

建蔽率と容積率を分かりやすく解説！

家を建てるときや土地を購入するときに耳にする「建蔽率（けんぺいりつ）」と「容積率（ようせきりつ）」、これらは建物の大きさや高さを制限するルールです。都市の景観や安全性を守るために、都市計画や建築基準法によって地域ごとに定められており、このルールをしっかり理解することが理想の住まいづくりにつながります。ここでは、建蔽率と容積率の基本的な考え方と、緩和条件について解説します！

(1)建蔽率とは？

建蔽率とは、敷地の中で建物がどれくらいの面積を占めるかを示す割合です。簡単に言うと、敷地を真上から見たときに、どれくらい建物で埋まっているかを計算するものです。
建蔽率（%） =
建築面積（平方メートル） ÷ 敷地面積（平方メートル） × 100
例えば、100㎡の敷地に建物が50㎡の1階部分を持つ場合、建蔽率は50%です。つまり、敷地の半分が建物で埋まっているということになります。

(2)建蔽率の緩和条件

建蔽率は厳しく規定されていますが、条件によっては緩和されることもあります。以下のような場合、建蔽率がアップすることがあります。

防火地域の耐火建築物：防火地域内で、耐火性の高い建物を建てる場合は、建蔽率が100%まで認められるケースがあります。つまり、敷地いっぱいに建物を建ててもOKということです。
角地の特例：角地（道路に2つの側面が接している土地）では、建物が建てやすくするために、建蔽率が10%増加されることがあります。

(3)容積率とは？

次に、容積率ですが、これは敷地全体に対して建物の延床面積がどれくらいの割合を占めるかを表します。延床面積とは、すべての階の床面積を合計したものです。
容積率（%） =
延床面積（平方メートル） ÷ 敷地面積（平方メートル） × 100

例えば、1階が50㎡、2階が30㎡の建物があるとすると、延床面積は80㎡です。これを100㎡の敷地で考えると、容積率は80%になります。

(4)前面道路の幅員による容積率の制限

幅員が12m未満の場合:
- 前面道路の幅員が12m未満の場合、用途地域に応じた指定容積率と、前面道路幅員に基づく容積率限度のうち、低い方が適用されます。
- 具体的には、住居系地域では、前面道路幅員に0.4を掛けた数値が容積率の上限となります。例えば、幅員が4mの場合、容積率は4m × 0.4 = 160%となります
幅員が4m未満の場合:
- 幅員が4m未満の場合は、セットバック（敷地を後退させること）が必要です。このため、実質的に敷地面積が狭くなり、結果として容積率も制限されます
特定道路との関係:
- 幅員6m以上12m未満の前面道路に接し、特定道路（幅員15m以上）まで70m以内の場合は、容積率が緩和される特例があります。この場合、前面道路幅員に加算値を加えた数値で計算されます。

前面道路の幅員は容積率に直接的な影響を与えます。特に狭い道路に接する土地では、建物の大きさや形状に制約が生じるため、事前にこれらの規制を理解しておくことが重要です。土地選びや建築計画を進める際には、これらの要素を十分に考慮することをお勧めいたします。

(5)住居地域と商業地域の違い

地域の種類建蔽率容積率説明住居地域60%・200%住居が中心の地域で、1階の建築面積が敷地面積の60%まで認められ、延床面積は敷地面積の2倍まで建築可能。商業地域80%・400%商業活動が中心の地域で、1階の建築面積が敷地面積の80%まで認められ、延床面積は敷地面積の4倍まで建築可能。

理由

住居地域の制限
- 静かな環境の保持: 住居地域は居住空間としての快適さが重視されるため、建蔽率や容積率が低く設定されています。これにより、隣接する住宅との距離を保ち、日照や風通し、プライバシーを確保します。
- 地域の景観維持: 高さや面積の制限により、地域の景観が保たれることを意図しています。
商業地域の緩和
- 経済活動の促進: 商業地域では、経済活動の活発化が求められるため、建蔽率や容積率が高く設定されています。これにより、店舗やオフィスビルなど、多くの事業所が集まりやすくなります。
- 土地の効率的利用: 限られた土地を最大限に活用することで、商業施設やサービスの提供を効率的に行うことが可能です。

まとめ

建蔽率と容積率は、家を建てる上での制限ですが、これらのルールを理解し、緩和条件を上手く利用することで、理想的な家を建てるチャンスが広がります。特に土地や建物のプランを進める際には、必ず地元の行政機関や専門家に相談しながら進めることが重要です。

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