何が違う？「市街化区域と市街化調整区域」
市街化区域と市街化調整区域の違いを徹底解説
日本の都市計画法に基づき、土地利用は「市街化区域」と「市街化調整区域」の2つに分けられ、それぞれ異なる目的と規制が設けられています。この記事では、それぞれの特徴や規制について解説します。
(1)市街化区域とは
市街化区域は、住宅や商業施設の建設が奨励される区域です。ここでは公共インフラ（道路、上下水道など）が整備され、都市の発展が計画的に進められるため、用途地域が定められています。用途地域によって建築可能な建物の種類や高さに制限があるものの、基本的に新たな建物の建設は許可されやすい区域です。
特徴
開発優先地域：今後10年以内に市街地化を進める区域。
インフラ整備：道路や上下水道などが整備されていることが多い。
用途地域指定：建物の種類や高さに制限があるため、秩序ある街づくりが可能。
(2)市街化調整区域とは
市街化調整区域は、市街化を抑制することを目的とした区域です。原則として新しい建物の建設が禁止されており、農地や緑地などの自然環境保護に重きを置いています。ただし、自治体によって公益上必要とされる施設（例えば病院やコンビニなど）については例外的に許可されることもあります。
特徴
自然保護・農地保全：開発抑制により緑地や農地が守られる。
建築規制：新たな建物の建設には特別な許可が必要。
用途地域非指定：開発が厳しく制限されているため、用途地域は原則設定されない。
住宅ローンが使えない可能性：誰でも住める場所ではないので、担保評価が下りず使えない無いケースが多い。
(3)よくある質問（FAQ）
Q: 市街化調整区域でも住宅を建てられますか？
A: 原則禁止な事がほとんどですが、特別な許可があれば建築が可能です。例えば農業従事者など特定の条件を満たす場合に限り許可されることが多いです。又、市町村の区域内または隣接する区域に線引きの日前から本籍または住所を有していた者。その区域内に10年以上居住していた者。上記に該当する者の2親等以内の血族または1親等の姻族であること※10年特例用地
Q: 市街化区域の土地を購入するとどのようなメリットがありますか？
A: インフラが整備されており、用途地域が明確に指定されているため、駅・学校・商業施設・病院・公共交通機関などが整備され、一言で住環境が良い街中なので生活利便性◎。
まとめ
市街化区域と市街化調整区域の違いは、土地選びにおいて重要なポイントです。市街化区域は都市の発展を促進するエリアで、住宅や商業施設の建築がしやすく、道路や上下水道などのインフラが整っています。一方、市街化調整区域は自然や農地の保全を目的としたエリアで、建物の建設が原則として禁止されています。何かしらの特例の許可を受けて市街化調整区域に住宅を建てる際の注意点としては、市街化調整区域の土地に住宅を建てたのち、将来的に利便性を求め市街化区域に拠点を移される可能性がある場合、その住宅･･･ほとんどの方が購入許可が下りないので、ご売却が極めて困難になります。公共インフラも十分に整備されていないことが多いで、土地選びの際には、希望する生活スタイルや将来的な利便性を考慮して後悔の無い選択をする事をおススメいたします。
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