【マレーシア移住】日本人がマレーシアで不動産を購入するためのガイド【購入流れ】
Selamat petang! (こんにちは！)
日本人がマレーシアで不動産を購入する場合、そのシステムはとても簡単なものか、それとも書類だらけの大変なものかのどちらかでしょうか？
それは、あなたが何に慣れているかによります。
マレーシアは人々を温かく歓迎してくれる国であり、不動産市場もそうです。実際、政府は最近、クアラルンプール、ラブアン、プトラジャヤの連邦領内で日本人が不動産を購入する際の最低価格の基準をRM100万からRM60万に引き下げました。
しかし、だからといって事務手続きを省略できるわけではありません。お客様や業界全体の安全を確保するために、さまざまな規制があります。そこで、日本人がマレーシアで住宅を購入する際に知っておくべきことをまとめました。
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日本人はマレーシアで不動産を購入できますか？
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前置きが長くなりましたが、日本人がマレーシアで不動産を購入することは可能です。
マレーシアでは、新しい家を探している日本人の方や、素晴らしい投資機会を探している投資家の方など、外部からの購入を歓迎しています。
日本人の定義は、1965年に制定された「National Land Code 1965」に記載されています。
外資系企業の法律はやや複雑で、次のように記されています。
１．マレーシア国外で設立された会社、法人、社会、協会、その他の団体。
２．法人化されていない社会、協会、またはその他の団体で、その所在地の法律に基づき、訴えたり訴えられたりすることができ、また、その目的のために正式に任命された団体または協会の幹事、またはその他の役員の名前で財産を保有することができ、マレーシアに本店または主たる事業所を有していないものをいう。
３．議決権のある株式の50％以上を外国人・外国企業またはその両方が保有している会社、または
４．3. の議決権付株式の50％以上を保有する会社が設立されたこと。
1965年の土地法「National Land Code 1965」と並んで、外国人による不動産の購入は、マレーシアの不動産取得に関するガイドライン「Malaysia’s Guidelines on the Acquisition of Properties」によってカバーされています。
日本人が不動産を購入する際には、州の関連当局の許可が必要です。州は、独自の判断で個別の要件や支払い条件を義務付ける権限を持っています。つまり、不動産を購入することはできても、場合によっては取引金額を支払わなければならないこともあるのです。
日本人が購入できる物件は？
州ごとにルールが異なるため、半島マレーシア、サバ、サラワクのすべてをカバーする単一の定義はありません。
購入できる物件の全国的な定義はありませんが、日本人が購入できない重要な3種類の物件があります。
１．マレーシアの保留地に建てられた物件
２．国が定めた低コストまたは中コストの手頃な価格のユニットとして定義された物件
３．開発プロジェクトの一環としてブミプトラ族(Bumiputera)に割り当てられた物件
しかし、ご安心ください。日本人の方でも優れたコンドミニアムから高級タウンハウスまで、さまざまなタイプの物件を購入することができます。
MM2Hでマレーシアの物件を購入する
マレーシアでは、不動産購入のための特別な手段として、マレーシア・マイ・セカンド・ホーム （MM2H） ビザが用意されています。MM2Hは、最長10年間の更新可能なマルチプル・エントリー・ビザです。
申請資格は、半島マレーシア、サバ州、サラワク州で異なりますが、申請者は、海外からの収入や銀行に預けている現金など、一定レベルの経済的流動性を証明する必要があります。
そして、マレーシア国籍の方のスポンサーが必要となります。半島マレーシアでは、登録されたMM2Hエージェントが市民のスポンサーの代わりになることができます。
MM2Hビザ保有者は、マレーシアで不動産を所有する際にも一定の特典を受けることができます。これには、市場で販売されている特定の種類の不動産の割引が含まれます。
※現時点ではMM2Hの新規登録はマレーシア政府によって一時停止されています。2021年に再開する見込み
州ごとの日本人財産所有権の制限
KLの不動産を購入する場合、サラワクの不動産を購入する場合とはルールが異なります。最新のルールを把握するために、州ごとの制限やルール、MM2Hの適用方法などをまとめたクイックリファレンスガイドを作成しました。
ここにはマレーシア固有の用語がいくつか出てくると思いますので、それを拾ってみましょう。
1. Strata unit / ストラタユニット
マレーシアのストラタユニットは、複数のユニットが共有設備を備えた共同開発の一部として建設された物件に関連しています。ほとんどの場合、それはアパートやコンドミニアムを意味します。
2. Landed property / 土地付き物件
1つのユニットが個人の区画の一部として開発され、共有の責任を負わず、個々の所有権を持つ物件を意味します。バンガロー、セミデタッチ、テラスハウスなどを意味することが多い。
3. Overhang / オーバーハング
マレーシアの不動産市場において、大規模開発の高級コンドミニアムなど、現在、供給が需要を上回っている物件を指す。これらは州当局によって定義されます。
最低価格の適用だけでなく、各州は日本人の不動産購入に対して課徴金を課すことも認められています。
ペナンでは現在3％、マラッカとジョホールでは2％となっています。つまり、例えばジョホール州でRM100万の不動産を購入した場合、州政府にRM2万の賦課金を支払う必要があるということになります。
この記事を書いている時点（2021年5月11日）では、ペナン、マラッカ、ジョホールの3つの州が賦課金を課しています。
日本人がマレーシアで家を購入する方法
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さて、これまでにルールや規制、特定の住宅への入居資格について説明してきました。では、そのプロセスはどうでしょうか？これから簡単に説明していきます。
STEP 1： 問い合わせ物件見学
新築物件なら、モデル ルーム・セールス ギャラリーなどに行ってみるのがお勧めです。中古物件の場合も、気になる物件があれば問い合わせし、物件見学の予約をすることが可能です。
STEP 2： 購入も仕込み予約金の支払
様々な物件を見学し、自分自身の優先順位を整理し、自分が本当に納得できる物件を選びましょう。そして、購入を決定されましたら、売主・デベロッパー等に対して購入申込書を提出していただきます。また、通常は数日内に予約金（物件価格の1％～3％程度）の支払いを求められます。支払いはリンギット建てで、現金、小切手もしくはオンラインバンキングで行うのが一般的です。
STEP 3： 売買契約頭金支払
数週間内に頭金（物件価格の10％-予約金分）の支払いと、売買契約書へのサインを求められます。契約書の印紙税(Stamp Duty)と法定費用(Legal Fees )は普段それぞれ1%-3%と0.4%-1%です。
※初期費用の計算はこちらから確認できます.
但し、新築の場合は、デベロッパーがその費用を負担することが多いです。売買契約書にサインするのはマレーシアにきて、サインした方が安いが、日本で（マレーシアの不動産なら日本におけるマレーシア大使館）売買契約書にサインすることも可能です。売買契約書の翻訳や発送代行なども承っております。なお、住宅ローンをご利用される場合、この段階までに現地銀行にて口座を開設し、申請手続きを行っておく必要があります。
日本人の場合、マレーシアの銀行の住宅ローン限度額は物件の70%ですが現在の経済情勢により、銀行は外国のバイヤーに50〜60％を承認する傾向があります。
STEP 4： 残額の支払
銀行からデベロッパーに支払われたローン金額に基づいて利息を支払います。 現金購入者の場合は、工事の進捗に合わせて残額を段階的に支払います（例：基礎工事完了時に物件価格の10％の利息など）。中古の場合、売買契約後90日以内に残額を支払うのが通常の流れです。
※残額の支払の詳細はこちらから確認できます.
STEP 5： 所有権の移転登記、引き渡し
物件価格全額の支払が完了すれば、所有権の移転登記手続き(Memorandum of Transfer (以降, MOT）が始まります。MOTも印紙税が必要になり、額は物件の金額の1% - 4% です。新築の場合は竣工の2～3ヶ月後に、物件の引き渡しが行なわれるのが通例です。
いかがでしたでしょうか？【全ての準備が整えば、購入物件に居住可能です。内装業者の紹介、生活サポート、物件売却・賃貸のご相談なども承っております。ぜひ一度マラヤ家にご相談くださいね♪
それでは、また次回のブログでお会いしましょう！
Jumpa lagi! (またね！)
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