不動産投資 マインドセット
買い手がいない物件に「チャンス」見出す投資家
1.不動産投資業界に身を置く事の意義
・他人の人生を左右する様な場面に多く出会える
・そしてその人生の節目に影響を与える仕事
・他人の人生に奥深くまで入り込める仕事
・高い専門性を要するが
・目利きさえできれば成功率があがる
・経済的な自立が確保できる事が前提
・その上で自分の自由や人としての尊厳がある
2.不動産投資の優位点
・経営判断のタームが比較的長めにとれる
・運営についてはアウトソーシングできる
3.戦略的ポートフォリオ
1)『３つの物件カテゴリー』
①コア物件 → 資産性の高さ 立地に尽きる
②インカム物件 → キャッシュフロー重視
③キャピタル物件 → 安く買って、高く売る
2)『ポートフォリオを組む』
「インカム物件の保有比率を大きくすべき」
比率を維持できないと破綻リスクが増大する。
①コア物件40% → キャッシュ フロー小
②インカム物件40% → キャッシュ フロー大
③キャピタル物件20% → キャッシュ アウト
『第1ボタン』
年間でキャッシュフローが幾ら欲しいのか
『第2ボタン』
逆算で規模とエリアを選定
バリューアップやアービトラージで売却益を組込む→投資効率を加速させる
【3つの指標で差益を狙う】
①金利差を狙う 利回りの1/3金利目安
②実需と収益 2つの市場差を狙う
③バリューアップ、リースアップを狙う
キャッシュフローと資産性の黄金比率を見極める。
①は②を補填し、②の売却益で①の投資を加速させるという相関関係にある。
4.その他 ポイント整理
・BS PLが健全化 → 融資を受け易く
・目利き＝勝利の原則 → 全ての物件にむやみに指値はしない。
・バリューアップ、リースアップ、物件再生
・収益の市場と実需の市場
・安全性、遵法性、収益性
・皆がマイナスと思う物件にチャンスが潜む
・配偶者もはじめは反対→後々は賛成する
・選択肢を定量化する分析を行っている
・少なくともプランA〜Dの選択肢を持つ
・保有、建替え、売却、リフォーム、現状維持
・最終的には都心で手間のかからないに集約
・市場の動向により変化していくべき
・「三方良し」を実践すれば結局は自分が一番儲かる
・固定観念や先入観、成功体験に縛られるのは危険
・目標の収入に到達できれば、拡大する必要もない
・年齢によってもステージはかわる。
・50歳を越えると長期ローンが難しくなる
・レバレッジはきかせにくい。
・よって、現金購入に限定される。
・既に保有する物件に投下が得策となる場合も。
・不動産投資の業界では系統立てた投資分析や財務分析を行える人材は希少である。
・不動産を買いたい、新たに不動産賃貸業をはじめたいという方が、ほとんど買えていない現状。
・「人のせいにしない」⇄ 情報を得る手法を得る
・要するに自ら勉強しなさいという事です。
・プロと呼ばれる方達も学ぶ機会が少ない。
①騙しにくる営業は見抜ける
②善意で無知な営業と取り組む投資は悲劇を生む
・ビジネスパーソンが取組むべき課題
①年収を上げる努力をする
②現金を貯める 頭金＆実績信用づくり
・利回り ⇄ 難易度 反比例する
・オーソドックスな手法が結局良い
・目先の利回り20%より
・10年後も安定する運用
・縁やゆかりのある土地 よく知る地が良い
・時間軸と相場感を大切に