不動産投資 築浅 vs 築古
▽目次
1.新築は負けない投資である
2.新築は何故融資が受け易いのか
3.新築や築浅は将来の含み益を得る事が目的
4.金利は捨てて、わざと築古を買う
(1件目に現金を生み出す仕組みを導入する。)
5.買う順番が重要
6.比較 築浅vs築古
1.新築は負けない投資である
新築や築浅は、預貯金との比較で資金の運用先としては優れているが、長期保有して最終売却時に利益が確定する性質の投資である。節税効果は小さく、手残りが少額であるが、将来的に売却もし易く、修繕時期についても先送りができる。よって、相対的に負けにくい投資といえるが、短期的には手元資金は貯まりにくく、長期保有前提で利益が確定する運用方法である。買い進める際の頭金がつくりにくい事はデメリットである。
2.新築は何故融資が受け易いのか
新築や築浅はメガバンクor外資系が有力な融資先である。審査基準としては、表向きには収益還元法であるが、実際は個人の与信力や金融資産での支払い能力を判定する手法がとられている。よって、購入物件に関して、収益性や事業性については加味されていない。よって、節税効果も低い事も重なり、キャッシュフローが生まれず次の手数が制限される。
3.新築、築浅は将来の含み益を得る事が目的
将来30年〜35年後にはじめて恩恵が受けられる。
既に資産家である方にとっては、安全で安定した運用方法の一つである。
4.金利は捨てて、わざと築古を買う
(1件目に現金を生み出す仕組みを導入する。)
築古では、減価償却を短期で行い、節税と物件利回りから生まれるキャッシュフローを先行再投資する事で、2棟目3棟目の追加購入を短期で実現し、複利運用による拡大路線を目的とする。ただし、適正な大規模修繕を行っていけるかや、リーシングに強みがあるかなどの業者向けの投資手法である。
5.買う順番が重要
①築浅→築浅→築古→頭金が枯渇
Ex.オリックス→オリックス→地銀
②築古→築古→超築古→築古→♾→土地→新築
Ex.地銀→信金→現金→ノンバンク→現金→メガ
6.比較 築浅vs築古
金利 築浅◎1%〜2%代 築古△2〜4.5%
自己資金 築浅◯最大1割 築古△フル〜3割
金融機関 築浅◯メガバンクor外資系or地銀
金融機関 築古△地銀orノンバンク
税金(減価償却) 築浅×納税 築古◎還付