【不動産投資編】誤った「土地勘」が不動産投資の邪魔になる

こんにちは、マキです。

今回のテーマは「土地勘」について
書いてみたいと思います。

このシリーズを見ていけば
誰でも
「不動産投資の仕組みが分かる」
ようになります！

初心者の方にも分かりやすく
解説していきますのでよろしくお願いします！

一般的な「土地勘」は間違っている！？

不動産投資を始める際に、
まずはどのエリアで物件を購入していくかを
決めることになります。

その際に私たちは「土地勘」のあるエリアで購入しようとします。

この「土地勘」と言う言葉がなかなか曲者なのです！

多くの方がイメージする「土地勘」とは
こんなイメージではないでしょうか？

・生活している（いた）エリア→自宅や実家、一人暮らしなど
・通っている（いた）エリア→学校や職場など

これは、
私たちが実際に経験したことがあるエリアから
模索するパターンです。

何故このような意思決定になるかは、
生活しているイメージがしやすいからです。

・近くのスーパーが何処にあるか分かるから
・通勤や通学に便利だと知っているから

確かに、
「実際に体験している＝そのエリアに詳しい」
そうとも言えなくはありません。

ただ、よく考えなければいけないことがあります。
それは「賃貸経営からの目線」です。

住む側と経営する側では目線が違います。

ちなみに、上記のような「土地勘」であれば
大半ネットから情報が手に入ります。

正しい「土地勘」とは！？

それでは、賃貸経営の目線で「土地勘」を見るには
どうしたら良いでしょうか？

簡単に言えば、立ち位置を変えることです。

賃貸経営である以上、
収益を上げることが必要になります。

つまり「賃料がどれくらいとれる」や
「仲介業者にどの程度AD（広告料）がないと埋まらないのか」
と言った内容です。

少なくとも、ただ生活しているだけでは
このようなことは考えていません。

このような情報こそ、
不動産投資に必要な「土地勘」になると思います。

そして、不動産投資に必要な「土地勘」を得る方法は
実はたった一つなんです。

それは「しっかりと現地調査を実施すること」これに付きます。

私は、
全く縁もゆかりもないエリアで
不動産投資を行っています。

・人口が減少傾向にあるエリア
・空室率が平均３０％以上のエリア

こういった普通に考えたら投資しないエリアでも購入しています。

そのような場所でも
しっかりと賃貸経営を行い
収益を上げています。

なぜ収益を上げられるのかは、
全て購入前に現地調査を行い納得した上で購入しているからです。

現地調査のポイントとは！？

それでは、
縁もゆかりもない土地での現地調査を行う際のポイントについて
私なりに解説しますね！

まず一番のポイントは、
その道のプロである「不動産屋さんの意見」です。

不動産屋さんでのヒアリングした結果、
あまり良い返事が得られない場合は
そのエリアは自分にとって難易度が高い可能性があることになります。

そしてもう一つは「とにかく街を歩くこと」です(笑)

対象エリアの街を歩いて、
その街の空気感やポジティブな雰囲気が
みられるかを確認できるかがポイントです！

例えば、
近隣の商店街がシャッター街であれば
やはり活気と言う部分で衰退傾向の土地である可能性があります。

歩いてみた結果
「何だか好きになれない」と思ったら、
撤退したほうが良いと思います。

不動産投資ではありますが、
自分が嫌な場所で投資をすることは
多くの場合マイナスになると思います。

以上を踏まえると、
不動産投資初期によくある質問
「良い物件が出てこない」と言うことも少なくなるかもしれません。

何故なら、自分自身でエリアを狭めていた訳ですから・・・。

土地勘については、
まだお話したいことがあるので続きはまた書きますね！

今回もみなさんの気づきになれば嬉しいです！
ありがとうございましたー！！