賃料減額ガイドライン、ご存じですか？

その連絡は、唐突に訪れました。


「お湯が出ない！
　という一報がありました」


という賃貸管理会社からの
電話連絡。


こういう連絡は、
予見することはできず、
着信があると
「退去」か「設備の不具合」
だな、と、少しだけ
マイナスな気持ちになります。


とは言え、しょげてる訳にも
いかないので、
現地へ足を運んでもらい、
状況を確認してもらいました。


すると


「2003年製の給湯器が故障し、
　部品もないので、修理できず、
　交換が必要になります」


とのこと。


見積もりは約15万円。


入居者さんのご不満、ご不安は、
値段に関わらず、1日でも早く
解消して欲しいという想いが
強い私は、入居者さんとの
調整がつき次第、1日でも早く
交換、設置をして下さい、
と対応をお願いしました。


にしても、2003年製の給湯器が、
今まで持ちこたえていたことに、
私は驚きました。


給湯器は、
おおよそ12～15年が、
買い替え時と言われています。


にもかかわらず、20年強も
持ちこたえてくれたなんて・・
と感謝の想いがわきました。


退去で空室になった時、
エアコンの製造年は見るように
していますが、給湯器は、
全然意識していませんでした。


これを機に、
退去があった際は、
エアコンだけでなく、
給湯器の年式も
チェックすることを
意識しようと思いました。


少し話が横道にズレたので
戻します。


給湯器が故障し、
入居者さんの生活に
支障が生じてしまった分を、
どのように補填するのか？


そこで、賃貸管理会社が
最初に提示してくれたのが、
日本賃貸住宅管理協会が
出している
「賃料減額ガイドライン」
というものでした。
https://www.jpm.jp/topics/72785


以前からあったようですが、
私はその存在を
知りませんでした。


そして、今回このガイドラインが
あることを教えてもらい、
確認した所、10月に改訂が
あったばかりでした。


部屋に入って工事を行う必要が
あるなど、大がかりな場合は、
ホテルなどに仮住まいして頂き、
その実費分を補填するような
ケースが多いと思います。


ただ、今回のケースは、
ガス以外は、電気も水道も使えて、
給湯器が使えない以外は、
部屋で過ごすには
問題がなかったので、
仮住まいまでして頂く必要は
生じていない。


そういう時のたたき台になるのが、
このガイドラインの存在です。


今回の私のケースで言えば、
ガスが使えない、
に該当してくるので、
免責は3日で減額割合は10％
になりました。


毎月受け取る賃料は
総額78,000円の部屋ですが、
賃料68,000円＋共益費10,000円
という内訳にしているので、
減額の対象になるのは、賃料の
68,000円を基準にして計算。


免責日数は、
製品の準備や設置業務の準備に
かかる日数を勘案してくれる
ということで、
今回は、最初の連絡を受けてから
設置完了まで正味10日
かかったので、3日が免責で
7日分が対象になりました。


計算すると、


68,000円×10％＝6,800円
6,800円×7日÷30日＝1,587円


とのこと。


個人的な心情としては、
もう少しお支払いしても
良いのかな、と感じましたが、
ガイドラインに則って考えると、
1,587円が相場ということに
なりました。


実際の所、現時点において、
入居者さんとの最終確認が
とれていない状態です。


そのため、
ガスが使えないことで、
例えば銭湯に行ってかかった
費用などが明確になっておらず、
補填金額の確定は、
その点も踏まえて決めることに
なるのですが、
ガイドラインも
参照しつつなので、
べらぼうに高い金額になる
可能性は低いと考えています。


今回のような、
賃借人さんの責任によらず、
経年劣化などが原因で、
設備などに不具合が生じて、
生活にご不便を
おかけしてしまうと、
それが原因で、
退去になってしまう
ケースもあります。


私自身、最初に購入した物件で、
配管が壊れ、部屋の中が水浸しに
なってしまい、ご迷惑を
おかけしたことがきっかけで、
退去に至った経験がありました。


空室になるは、
修繕で30万円強かかるはと、
踏んだり蹴ったりの
体験談があります。


また、もし悪意ある
入居者さんだった場合、
こういう機会を利用して、
少しでも多く、
補填を受けようと、
ごねたりする可能性も
起こりかねません。


そうならないためには、
最初の対応窓口である
賃貸管理会社、
もしあなたが自分で
賃貸管理をしているなら
あなた自身の応対が、
何よりも大切になってきます。


私もそうですが、
賃貸管理会社に窓口を
お願いしている方が
多いとは思いますが、
賃貸管理会社の
応対だけに頼らず、
今回ご紹介したような
ガイドラインがある
ことを知っておくこと。


もしこのガイドラインに
該当するような出来事が
生じた場合には、
賃貸管理会社の方と
解決に向けて相談する中で、
参照しながら話ができる
ガイドラインの存在が
あることを頭の片隅に
入れておくことも、
大切なことではないかな、
と私は考えています。


賃貸管理会社に応対を
お願いしているとしても、
最終的な責任などは、
大家であるあなたに
及んでくるからです。


今回ご紹介したような
ケースは、
突発的なレアケース
だとは思いますが、
こういうことも
起こりえるのだと
いうことを、
あなたとも
共有しておくと、
参考になるかも
しれないと思い、
今回は取り上げてみました。


ただ、やはり、
トラブルは起きないに
越したことはありません。


なので、退去などで
空室になった時には、
部屋の中を
賃貸管理会社の担当者と一緒に、
あなたの目でも確認し、
直した方が良い所は
事前に直すなどの
手を打つことを心がけることが、
大切な心構えに
なるのではないかな、
と私は今回の一件を通じて
改めて感じましたが、
あなたは
どう思いますか？