不動産投資で失敗しないコツ、考えたことありますか？

私事で恐縮ですが、
幣事務所ケセラセラ横浜は、
先月8月8日で
丸10年の節目を迎えることが
できました。

2013年8月8日に、
会社勤めの週末起業という形から
スタートしたのですが、
いろいろな出会いやご縁の賜物で、
10年続けることができました。


いろいろな形で関わって頂いている、
みなさまのおかげだと
本当に思っており、この場を借りて
御礼申し上げます。


不動産投資、大家業に関しても、
2007年6月から行っているので、
16年となり、何事も継続することが
大切なのだな、
と最近改めて感じつつあります。


そんなタイミングで、改めて表題の
「不動産投資、大家業で失敗しないコツ」
って何だろう？と考えてみました。


最初に私なりの結論を伝えてしまうと、


「長期で継続すること」


ではないか、と考えています。


長く続ければ続けるほど、
賃貸需要のある立地に物件を
持ちさえすれば失敗しにくくなる、
と言い換えても良いかもしれません。


不動産投資が、株式投資やＦＸなどの、
金融資産投資と一番異なる点は
何でしょうか？


それは、日々変動する相場がなく、
価格の値動きも小さい点だと
私は考えています。


だからこそ、日々の値動きに
一喜一憂することなく、
どっしりと構えて長く続けやすいのが、
不動産投資の魅力ではないか、
と考えています。


では、不動産投資の失敗って、
あなたは
どんなことだと思いますか？


1つの決まった答えがある訳では
ありません。
ちょっと考えてみて下さい。







「空室が続くこと」


「修繕費用などランニングコストが
　かかる物件を選んでしまうこと」


など、いろいろと思いつくことは
ありますが、私の中では、


「売却できない物件を
　保有してしまうこと」


だと考えています。


先週、「お金の経営者」の視点という
話題に触れましたが、
不動産投資にも経営者感覚は
少なからず求められてくると
思います。


その視点から考えた時に、
その時々の状況や想いに応じて、
物件を手放すという判断をする
ことが賢明な選択になる
ケースもあります。


その時に、買い手がつかない、
ないしは値段をかなり下げないと
売れない物件を保有していることは、
失敗の傷を大きくし、精神的な
ストレスも多くなってしまいます。


なので、購入をするときには、
あらかじめ


「将来、仮に手放す判断を選んだ場合、
　いくらくらいで売れそうか？」


まで考えて、物件を選ぶことが
失敗しにくい不動産投資のコツでもある
と私は考えています。


これも、買った値段よりも高く売れそう、
のように考えるのではなく、
下がったとしてもいくらくらいであれば
手放せそうか、という守りの視点が
大切だと私は考えています。


ここまでお伝えしてきた、


「長期で継続すること」
「売却しやすい物件を保有する」


この2つの視点から、具体的な数字を
使って、考えてみたいと思います。


例として、2,000万円の物件で、
管理費や修繕積立金などの
経費を差し引いた手取りの利回りが
4％の物件があるとします。


この物件の場合、空室にならなければ、
年間の手取りは80万円です。


この物件を15年保有したとします。


退去・募集に伴って空室が生じ、
収入が途絶える期間、
設備の故障などで発生する費用などが、
15年間合計で1年分に相当する
80万円発生したと想定します。


すると、15年保有することで
あなたの手元に入ってくる
手取りは、80万円×14年分の
1,120万円になります。


15年後に売却をするという
判断をした場合。


金銭的な面で、この不動産投資が
失敗せずに終えるためには、
880万円以上で売却ができれば、
数字上は損をすることはありません。


これを聞いて、あなたは
どう感じますか？


2,000万円で購入した物件が、
15年後に半値以下になると
思いますか？


賃貸需要のある立地、
管理状態も良好な物件であれば、
考えにくいのではないか、と
私は思います。


15年後の売却時に、
築年数が何年かによる違いや
その時の市況も少なからず
影響してきますが、
価格が決まる目安は
利回りで決まることが多いです。


つまり、賃料が大幅に
下がらなければ、
物件価格も大きく下がらず、
失敗しにくいというイメージです。


もし購入時と同額で売れれば、
15年で手にした1,120万円が
利益になりますし、
仮に2割減の1,600万円で
売れたとしても、
1,120万円＋1,600万円＝2,720万円
15年トータルで
受け取れたことになります。


このように長く継続することで、
手にする賃料収入が増えるほど、
失敗しにくい不動産投資になります。


そして、賃料収入が継続して
得続けられる場所にある物件であれば、
売却しにくいことは考えづらく、
賃料を維持できれば、
築年数が経過したとしても、
物件価格の値下がり幅も抑えられる、
と私は考えています。


不動産投資、大家業は、
売らない前提だとしても、将来手放すかも
しれないことも視野に入れながら購入する。


一度手に入れた物件は、10年、15年スパン
などの長期で保有して、運用を続けること。


これが不動産投資で失敗しないコツだと
私は考えていますが、
あなたは、どう思いますか？