1月1日で、確認しておいた 　　　　　　　　方が良いことは何？

資産運用、不動産投資において、
「1月1日」という日が、
どんな影響を与えるのかを、
再確認できればと思い、
まとめてみました。
（個人で行っている方を、
　念頭においています）

1番影響が大きいのは、
「物件を売却する時」です。
税金面にスポットをあてた時の
話にはなりますが、
売却価格が、その時点での
帳簿上の価格を上回っていたら、
その利益に対しての
譲渡税を払うことになります。
（購入価格との比較ではない点、
　ご注意ください！）

例をあげて、お伝えします。
2,000万円の物件を購入して、
土地の価格が800万円、
建物の価格が1,200万円とします。
建物は、20年で
減価償却するとします（毎年60万円ずつ）

この物件の5年後（60ヶ月後）の
帳簿価格は、いくらになりますか？

土地は減価償却しないので、
変わらず800万円。

建物は、毎年60万円
減価償却していくので、
60万円×5年＝▲300万円。
1,200万円－300万円＝900万円

土地800万円＋建物900万円＝1,700万円。
これが、5年後の帳簿価格になります。

もしこの時に、当初購入した
2,000万円と同額で売却できたとしたら、
売却利益として300万円が発生します。

2,000万円で購入した物件が、
2,000万円で売れたのだから、
利益は0円と勘違いされる方も
見受けられるのですが、
大きな間違いですので、
気を付けて下さい。

さて、この300万円の売却益に対して
かかってくる税率は、
短期譲渡（5年以下）は約40％
長期譲渡（5年超　）は約20％です。
（所得税・住民税の合計）

つまり、この例のケースの場合、
売却時に
5年以下だと300万円×約40％＝約120万円
5年超だと　300万円×約20％＝約60万円

売却するタイミングで、払う税額に、
大きな差がついてきます。

さらに、質問です。
もし物件購入が2017年2月、
売却が2022年3月の場合、
短期譲渡でしょうか？
長期譲渡でしょうか？

ここが、特に間違い、勘違いの多い
ポイントなのですが、
このケースは、
「短期譲渡」になります。

5年と1ヵ月経過しているのでは？
と言われそうなのですが、
短期譲渡と長期譲渡の5年の
考えるポイントは「1月1日」なのです。

つまり、1月1日時点で、
5年以下なのか5年超かで判断するのです。

上記のケースの場合、
2022年1月1日時点では、
4年10ヶ月なので、
短期譲渡に該当するのです。

2023年1月1日を過ぎてはじめて
「5年超」と判断されるので、
もし売却するなら、それ以降が、
税金面では有利になるということです。

このイメージを分かりやすく
お伝えするために、私が聞かれた時は、
「お正月を6回過ごしたら、
　長期譲渡です」と話しています。

不動産投資、大家業は、
長期のスタンスで取り組む方が多い
とは思いますが、
いつ、どんなタイミングで、
売却を検討するかは分かりません。

そんな想定外に備える意味でも、
この「1月1日を6回過ぎたかどうか」
というポイントは忘れないで
頂ければと思います。

その他、1月1日という点で言えば、
固定資産税がかかってきます。
1月1日に物件を持っていれば、
年の途中で手放しても、その年の
固定資産税を支払う義務が生じます。

この場合は、売却時に、日割で
精算するなどで、不公平感が生じない
ように配慮されることが多いです。
（購入時に固定資産税の日割り精算を
　払った方も多いと思いますが、
　それの反対と捉えて頂ければ
　と思います）

その他、税金面で言えば、
住民税も1月1日が基準日です。
例えば、3月31日に横浜から東京に
引っ越したとしても、
その年の住民税は、全額横浜に払う、
というイメージです。

生活と資産運用と税金は、
切っても切れない関係にあります。
たくさんあるので覚えきれなくて
当然ですが、
あなたに関わりそうなことは、
ぜひ押さえておいて下さい！