不動産投資の収支の計算ってどのようにするの？

「物件購入前に、収支の計算ってすると思うのですが、
　いまひとつやり方が分からなくて困っています。」

と相談をお受けする中で、聞かれることがあります。

私は「利回りを重視はしない」と考えていますが、
資産価値以外の月々の数字、収支の面で、
私が考えていることをお伝えします。

最初に、「毎月の収支はプラスになるかどうか」を考えます。

計算式としては

「賃料－管理費・修繕積立金－賃貸管理手数料－ローンの返済　＞０」

です。

年齢や置かれた状況、完済を早めたいなど分かった上で
マイナスにしているのであれば、それは考え方次第なので、
ありだと思います。

ただ、不動産投資の原則、醍醐味、楽しみは、
毎月定期的に懐にお金が入ってくることにあると
私は考えているので、プラスであることを重視しています。

上記の式の中で、一番分かりにくいのは

「ローンの返済金額」

だと思います。

私の場合「金融電卓」というものを愛用していて、
すぐに計算ができるのですが、お持ちでない場合は
「元利均等返済　シミュレーション」などと検索をしてみて下さい。

金融機関のサイトなど、
いろいろと出てくるので無料で試して計算することができます。

例えば、2,000万円のローンを金利2％、35年で借りるとします。
この場合、毎月の返済金額はいくらになるでしょうか？

答えは「66,252円」です。

例として、

─[例]───────────────────────

賃料90,000円、管理費・修繕積立金12,000円、
賃貸管理手数料3,500円だとすれば、

「90,000－12,000－3,500－66,252＝8,248円」

──────────────────────────

毎月8,248円がプラスの手残りになるのでＯＫと判断する、
というイメージです。

さらに追加で考えることは、どのように手残りを増やすか、です。

自分でコントロールできて1番考えやすい方法、
それは「返済金額を減らすこと」です。

上記の例で言えば、
66,252円の返済金額を減らせれば、毎月の手残りも増えます。

それを行うためには、
「返済額軽減型の繰上返済をする」ことが効果的です。

例えば、100万円繰上返済をすると、
毎月の手残りはどのくらい増えるでしょうか？

答えは、約3,300円です。年間にすると、約40,000円です。

そうすると、返済額軽減型の繰上返済をすることで、
約4％の運用ができたことと同じ効果が生まれると私は考えています。

つまり、

100万円返済に回して、
4万円手残りが増える＝利息がついたようなイメージ

ということです。

イメージしやすいように100万円で例をあげましたが、
もし1万円であれば400円、10万円であれば4,000円、
金額は異なりますが、「利息としての率」は同じです。

不動産投資は購入後、ほとんどやることがない、
いい意味で手間のかかりにくい資産運用の方法ですが、
最終的にローンのない物件を保有できることが目標の1つでもあります。

その目標に向けて、年率4％以上のリターンが得られるような
運用が難しそうであれば、繰上返済も運用の1つと考えて、
取り組まれると良いのではないか、と私は考えています。