2022年生産緑地問題②
「2022年生産緑地問題のビジネスチャンス」の続編です。
前述のブログで説明したように生産緑地オーナーは、2022年以降の土地利用について早急に検討を進める必要があります。今後どうなるか予想するには、ここ20年の「農地」の動きを見ると参考になります。
では、ここ20年「農地」がどうだったかというと、、
三大都市圏特定市における生産緑地でない農地(宅地化農地)は宅地と同様の課税水準になりました。そのため、農地を転用する人が急増。農地転用後、6割弱が住宅用地になりました。結果として、特定市における生産緑地でない農地の面積は半分に。(30年一括借上げの土地活用提案で有名な〇東建託や〇オパレスが儲けまくりました。笑)
ここからは予想です。
生産緑地所有者が取りうる選択肢は、
①農地として利用継続、②土地活用でマンション建設、③土地売却の3つです。
デメリットばかりの①を選択する人はほとんどいないでしょう。あるとしたら、②もしくは③。②については自ら検討している人だけでなく、大手デベなどに営業をかけられてマンション建てる人は多いでしょうね笑
ただし、上物を建設できるのは資金潤沢で銀行ローンが使えるオーナーのみです😂
弊社の池田の経験からですが、自己運用をする人は少ないかもしれないとのことです。
③のケースが最も多いと思います。都心は土地不足で用地仕入れが大変なので、まとまった土地はデべがいい価格で買付いれてくるでしょう。もしくはシノケンやインベスターズクラウドといった新興の一棟アパート業者も参加するはずです。
現在の生産緑地13,500haの50%、約6,700haが転用されると仮定(農地の減少はすべて転用だと仮定)。そのうち約4,000haが三大都市圏特定市の住宅用地=住宅地全体40万haの1%にあたる用地が新規供給されます。
→ 一方、三大都市圏な住宅戸数は約3000万戸。住宅地面積40万㎡で、住宅地1haあたり約80万戸。転用によって供給される新住宅用地約4,000haに約30万戸が新たに建設されると予想。
→ 新築マンションの需要は一定、供給のみ増えるので(特に都心から外れた生産緑地エリア)の中古マンションの価格が崩れます。生産緑地のロケーションがかなり重要になるでしょう。
参考までに↓↓
見ていただくとわかりますが、目黒は都心だけあって転用による新規供給は限定的ですが、稲城市は半端なく多いですね。特に東京都下あたりが相当やばくなりそうです笑
中途半端な場所で用地仕入れた業者や、造り過ぎで区分マンション在庫を抱えた中堅マンションデベが、資金繰り悪化してデフォルト...
競争力のない中古アパマンオーナーもテナントつかず、キャッシュフロー回らずに銀行ローンが不良債権化。という予想がつきます。
逆に言うと、「土地を安く仕入れられる」「新築ニーズが増える」という我々にとってはまたとないビジネスチャンスがやってきそうですね!!
こんな情報を毎日のように教えてくれる社長に感謝...
そんな弊社代表池田が近々またセミナーを開くので、ご興味ある方は是非参加してくださいね😊
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