Vol.31 法人1号物件(予定)のリフォーム打ち合わせ
どうも。
スマホの機種変更を済ませたまっくです。
楽天モバイルの、新しいプランに変更＆楽天ひかりに変更しました。
これにより、今後1年間は月に約7000円の家計改善です。
機種代+ルーター代で約30,000円の出費。
解約違約金で約10,000円の出費。
およそ1時間半の変更作業で、1年間で約44,000円弱お得になりました。
やったね！
さて、今回は法人1号物件(予定)の、リフォーム見積もりに行ってきたお話です！
それでは、どうぞ！
嫁まっく社長、出陣
年末に先輩大家さんと一緒に内見して、激しい競争(あみだくじ)を勝ち抜き、買付けが通った法人1号物件(予定)ですが、以下の理由からDIYをせずにプロにリフォームをお任せすることになりました。
・自宅から遠い
・繁忙期前
・信頼できる工務店さんがいる
出来ることをDIYで行い、リフォーム費用の削減をするという選択も1つの経営判断ですが、プロの技術で完璧なリフォームを行い、1日でも早く入居者を見つけるという選択も立派な経営判断だと思います。
最近、空室損について考えるようになったのですが…これが馬鹿になりません。
材料費、自分の人件費、空室損…こういったことも加味すると、意外と経費は嵩みます。
状況によって、外注とDIYを上手く組み合わせていきたいですね。
今回のリフォームは、3号物件でお世話になった工務店さんにお願いしました。
行きの車内では、初陣となる嫁まっく社長も交えながら不動産談義を満喫しました。
こちらの工務店の社長さんは、ご自身でも収益物件をお持ちで、大ベテランの先輩大家さんでもあります。
様々な視点から惜しみなくアドバイスをしていただき、本当に贅沢な時間を過ごしました。
運転も楽しいし、不動産の話も楽しいし、何よりも嫁まっく社長が少しずつ不動産のことを理解して、協力してくれるようになったことが嬉しいのであります。
さてさて、楽しい時間はあっという間で、現地に到着しました。
…うーん、改めて見ても道が狭い。
切り株の群れが気になる。
嫁まっく社長の命令により、シャベルを2本車に積んでいきましたがDIY抜根は洒落にならないので断念。
真夏に行った、地獄のDIYの思い出がフラッシュバックしてきます。
…まぁ、あれはアレで楽しかったけどな！
リフォームプランの相談
この日を迎える数日前から、色んなサイトで情報収集を行い、どんなリフォームをするか妄想していました。
アクセントクロスをたくさん使って
オシャレな洗面台で奥さんのハートをガッチリ掴んで
庭に人工芝でも敷いちゃって
唯一無二の、最強の物件を作ろう！！
と意気込んでいたまっく。
近隣の賃貸仲介さんへのヒアリングもバッチリです。
実は、電話での問い合わせだけでなく、リフォームの打ち合わせの時間に合わせて一社だけですが賃貸仲介さんにも物件を見てもらえるように予定を合わせていました。
何度も頻繁に通うことが難しいので、効率よく段取りしないといけません。
賃貸仲介さんが来る前に、工務店の社長さんと嫁まっく社長と室内を見て回ります。
間取りは1階にリビング+和室6畳。
水回りは全て1階にまとまっています。
2階には3部屋あり、リビングと和室以外は階段も含めて全てカーペット敷きになっています。
今回のリフォームのポイントは…抜根費用、外壁の補修に幾らかかるのか！？
ということになりそうです。
というのも、水回りはほぼ全てそのまま使い、内装のリフォームもやることはある程度決まっています。
1階の和室を無くして広いリビングに変更
カーペットはすべて剥がしてフロアタイル貼り
クロス全交換
洗面台交換
ウォシュレット設置
延床面積は90平米弱と広めですが、室内のリフォーム費用は工務店さんのご協力もあり何とか想定内に収まりそうです。
さて、後はどこにアクセントクロス使おうか！？
どんな洗面台を作ろうか！？
庭の人工芝はどうしようかー！？！？
と考えていたところ、嫁まっく社長から衝撃の一言が。
「全部いらん。やめろ。」
………え？？？
うそでしょ？？？
まっく「いやいや、なんでやねん。アクセントクロス使って、特別な家を作りたいんや！」
嫁まっく社長「あかん。家具選びにくい。自分で雰囲気決めたい。」
ま「そんなん何とでもなるやん。とりあえず全部屋に一面ずつでも入れさせてや！」
嫁「そんなオシャレなリフォームの経験も無いのに、始めから全部に入れる必要ないやろ。まずはトイレとか小さいスペースでやってみて、上手くいけば次の物件買った時やったらいいやん。それよりも庭の切り株の方が絶対嫌やわ。」
ま「黄色いクロス使いたいんや俺は！紺色もいいし、グレーもいいやん！赤レンガ調のクロスとか、絶対合うよ！」
嫁「要らん。白でいい。廻縁と巾木、建具がブラウンなんやから、それでアクセントになるやん。」
ま「(´つω；｀)ｸﾞｽﾝ」
ま「じゃあせめて、洗面台は造作してオシャレに！」
嫁「全体の費用が出てないのに、始めからそこに予算かけてどうするん？しかも掃除しにくいやん。」
嫁「収納も別に作らなあかんし、そもそも洗面所狭いのにそんなんできひんやろ！」
………社長ォォォォ
工務店の社長さんからも、アクセントクロスの難しさや造作洗面台のメリットデメリットをご説明いただき…浅はかな自分の考えを引っ込めることにしました。。。
女性の視点はリフォームに必須、と聞いてはいましたが…ここまで否定されるとは思っていませんでした…。
確率を上げるリフォームを
Twitterでは、とてもオシャレなリフォームを実施されている先輩大家さん達がたくさんいらっしゃいます。
皆さん、それぞれに試行錯誤されながら、自分の形を作っていかれたのだなあと実感しました。
幸い僕には、強力なパートナーがいてくれますので、今後もっとセンスを磨いて成長していきたいと思います。
入居者を獲得するには、内見回数×成約率であり、どれだけ適切な家賃相場を設定するかが大切になってきます。
全体の予算感を把握しながら、絶対に繁忙期を逃さずに決める！という気持ちでリフォームプランを考えて行けたらと思います。
今後も、たくさんの物件を見て、自分だけの形を作っていきたいです。
頑張るぞー！！！
ではまた！