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住宅ローンを活用した不動産投資法とは？

るる

※この記事では、住宅ローンで投資用物件を購入することを紹介していません。ローン規約違反は絶対ダメです。


こんにちは、るるです。

今日は私自身が実際にやっている不動産投資法について紹介したいと思います。


るる式不動産投資法

さて、実は私、昨年に4年前に住宅ローンを組んで買った自宅マンションを完済させて、今は2個目のマンションを購入してそこに住んでます。

ちなみに完済は売却ではなく、現金完済となります。

1個目の完済させたマンションはというと賃貸に出し、毎月家賃収入を得てます。


そして直近は少し考えにくいですが、またいつか2個目の自宅は完済させて、賃貸へ出し、3個目の自宅購入も視野に入れてます。

これを今後も繰り返す予定です。

3つ目も完済して、4つ目を….と。


このやり方って結構鉄板な不動産投資法じゃないかと思ったりしてます。


ただし大きく儲からない

もちろん、タワマン投資のような値上がりを期待して最大限ローンを借りて数年後に売却というやり方の方が儲かるかもしれません。

しかし、日々の暮らしでローン支払いがやっとという状況はストレスであるし、値上がれば良いですが値下げリスクも多少なりともあります。

不動産の金額は数千万、中には億を超える物件もあり、やり方をミスれば一発退場も普通にあり得る世界だと思ってます。

であれば身の丈よりも下くらいの物件を購入し、ローン支払いにあっぷあっぷせず、数年後に現金で完済できるくらいのサイズ感の物件を購入するのがいいんじゃないかなと個人的に思ったりします。


ライフステージで住む場所を変える

私自身の話でいうと、1件目を購入する時から2件目購入を見据えてました。

1件目購入当時は子供もおらず、夫婦で2LDKのマンションを購入しました。

そもそも、今後子供ができるか分からないのにいきなり3LDKに手を出すのはどうかと思っていたし、であれば子供ができたら3LDKに引っ越せばいいし、いつでも引越し可能なサイズの2LDKマンションを買おうと妻と決めた気がします。


そして、第一子が生まれ将来手狭になることが見え、住んで2年経ったので次の自宅である3LDKのマンションを購入しました。

さらに昨年第二子が生まれたので将来的には3LDKだと手狭になるのかな〜、戸建ての方がいいのかな〜、4LDKとかがいいのかな、てかそんな物件あるんだっけ、みたいな考えになってます。

そして子供が巣立てば夫婦で3LDKも4LDKもいりません。2LDK、もしくは1LDKにするのが最適になりそうです。


私自身、飽き性というのもあるのですが、同じところに住み続けるよりいろんなところに住んでみたいという欲求を持っており、またライフステージによって自宅を変えるというのが性に合ってそうです。


ではどんな物件を狙うべきか

やりたいことをまとめると以下となります。

  1.  住宅ローンで自宅を購入し、早期完済を目指す

  2. 完済した物件は賃貸へ出す

  3. 住宅ローンで再度自宅を購入し、早期完済を目指す

  4. 完済した物件は賃貸へ出す

  5. これを繰り返す


やりたいことを満たすためには、以下の条件を意識することが大切であると考えます。

  • 数年後完済が見えるローン金額であること

  • 賃貸需要が旺盛であること

少し、解説します。


数年後完済が見えるローン金額であること

完済を目指すには、できるだけ小ぶりな自宅を探すことをお勧めします。

少額であればあるほど完済の現実味が帯びてきます。

注意したいのは、小ぶりすぎてQOLを下げるようなことはお勧めしません。なんだかんだ生活第一です。

あくまで生活に支障のない必要十分な自宅を選ぶことをお勧めします。


ちなみに、自己資金を多めに突っ込んでローン金額を少なくするのはお勧めしません。

ローン金額が少なくなると住宅ローン減税を最大限活かしにくくなりますし、不測の事態のために手元資金は残しておきたいです。

残しておくとは「現金で残す」というわけではなく、NISAなどで投資信託を買っておき資産運用に活用する方が良いかと思います。

余剰資金は運用で増やすのが得策です。


また、夫婦共働きの場合はペアローンを活用することもできます。

お互いがお互いのローンを返済するだけで返済速度が加速します。

さらに同じ目標を持つので副産物として結束力が生まれるので良いです。（これは夫婦による笑）


賃貸需要が旺盛であること

早期完済を目指し、出口戦略は賃貸に出すので、当たり前ですが賃貸として需要があるエリアで物件を購入した方がいいです。

またその物件はド都心である必要はなく、ファミリーが無理なく住めるエリアで十分かと思います。

例えば、

  • 人気の学区である

  • 保育園が近くにある

  • スーパーや病院に困らない

ファミリーを借り手として想定するならこの辺りの観点は持っておきたいです。


まとめ

本記事では、住宅ローンを活用した不動産運用について私自身がやってることを書いてみました。（もう一度言いますが、投資目的で住宅ローンを使うのはダメですよ）

この方法は、大幅に儲けることはできないですが、ストレスなく堅実に利益を積み上げるには最適な方法だと思ってます。


私自身もこれから3件目、4件目と増やしていく予定ですが、50歳くらいで無借金物件が3件、家賃収入が50万円/月くらいあると人生かなり楽になるんじゃないかなと思ってます。

そんな日を夢見て今日も活動していきたいと思います。


おしまい

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