【確定申告】3年以内に住宅ローン、アパートローンを検討中のフリーランスの方は必読

2025年2月24日 19:40

はじめまして。今回初めての投稿になります。
簡単に自己紹介をまとめさせて頂きます。
・地方中核都市の地銀に勤務中
・主な業務はローン商品や不動産融資、法人や個人への事業融資など

早速ですが、今年（令和6年度）の確定申告は3月17日までです。全国のフリーランスの方々は領収書や帳簿の整理で日夜大変な思いをされていらっしゃることでしょう。受付まで残り3週間弱となりますが、確定申告書を提出される前に、今後3年以内に住宅ローンもしくはアパートローンを検討されていらっしゃる方は今一度本記事の内容をご確認下さい。

①【住宅ローンとアパートローンはだいたい同じ】

まず、住宅ローンやアパートローンの仕組みついて簡単にご説明をしますと、みなさまが銀行へ仮審査の申込みをされた後、銀行は保証会社へ審査依頼を行います。保証会社が審査を行い結果を銀行へ通知します。その後、銀行より皆さんへ結果の連絡をしています。銀行によって提携保証会社は異なりますが、その保証会社が審査基準を定め審査を行っています。
住宅ローンとアパートローンでは意外と多くの方が全く別物と考えているようですが、その方の収入や属性の点に審査の重きがある面では同じなんです。異なるのは、アパートローンであれば賃貸することでプラスの所得（賃収−経費）を加味し現状の所得で返済できるのか、住宅ローンであれば今の所得で返済できるのか、という点です。
ですが審査に至る前までの段階で落とされる方が結構多くいらっしゃいますので以下にご注意下さい。

②【所得の足切りがある】

保証会社によって多少異なりますが、住宅ローンでは150万円〜250万円程度、アパートローンでは300万円以上が所得の最低条件となります（オリックス銀行のアパートローンは700万円以上となっています。※2025年2月25日現在）。
申告所得金額とは確定申告書第1表の事業所得や不動産所得等の金額です。この金額が各金融機関のHP上で公開されている申込要件に達していなければ取り扱いができません。また、税務に明るい方あれば、減価償却費も所得に加味できるのでは、と考えられるかもしれませんが、一般的には加味されませんのでご注意下さい。

③【審査の所得は最低2年分以上】

保証会社は2年以上の所得で判断します。審査の厳しい保証会社によっては3年分の所得で判断するところもあるようです。直近の年度のみ所得を上げていても平均所得金額が申込要件を下回れば取り扱いができません。
また、直近年の所得がとびっきりよく申込み要件はクリアできたとしても、安定した収入がないと判断されれば審査には通りにくいです。物件購入融資の返済は長期にわたるものですので、所得はそこまで多くなくても安定して一定の所得を出せる方のほうが有利となります。

以上、今回は住宅ローンやアパートローンを申込みされる上での条件（いわば入口）のみを記載させて頂きました。実務面ではもっと記載したいことはあるのですが、かなり長くなりそうなのでここまでにしたいと思います。

【最後に】

一般的な会社員と違ってフリーランスの方は自身で所得を申告できる分（その後の税務調査は別として）調整は容易いかと思います。もちろん少しでも払う税金は抑えたいですよね。しかし、物件との巡り合わせは一期一会だったりします。計画的に準備をしましょう！

最後までお読み頂きありがとうございました。ご感想やご意見も募集していますのでお気軽にお聞かせ下さい。