不動産投資の実利回り

不動産投資は、銀行から融資を受けることによって、レバレッジをかけて、投資する方法で、株と異なり自己資金が少なくて済むのがメリットです。

キャッシュフローをプラスにする利回り

毎年かかる費用として、
以下を想定します。
固定資産税1.4%
火災保険　0.5%
ローン金利　2.5%
（20年ローンなら、毎年5.3%、
　15年ローンなら、毎年6.7%、
　10年ローンなら毎年9.4%）

合計　7.2〜11.3%

購入にかかる費用として、以下を想定します。
不動産取得税　3%
仲介手数料　3%＋6万円
登記費用（印紙代含む）2%＋1.5万円
融資手数料　2.2%
行政書士の報酬　10万円

投資期間が20年とし、購入にかかる費用を年換算にすると0.51%＋1万円

経費合計　8〜12%


また賃貸経営をするにあたり、以下の費用を計算します。
賃料仲介手数料　賃料の1ヶ月
5年毎に入れ替わると、表面利回りの1.7%
家賃の5%＝表面利回りの5%
空室率を10%＝表面利回りの10%
表面利回りから、17%なくなる計算です。

そうすると実利回りは
実利回り＝表面利回り✖️0.83−8%
表面利回りが10%〜15%あって、はじめてプラスになります。これはリフォーム代を含んでいません。


物件価格の2割をリフォーム代にかけるとすると、
物件価格が1.2倍になり、表面利回りの17%が減るので、
実利回り＝表面利回り✖️0.83✖️0.83−8%
　　　　＝表面利回り✖️0.69−8%
表面利回りが12%〜17%あって、はじめてプラスになります。

また、理想的な返済比率（ローンの返済÷家賃収入）は、50%以下と言われています。フルローンの場合、
20年融資でこれを実現するには、最低でも(100÷20)×(100/50)=10%
10年融資でこれを実現するには、最低でも(100÷10)×(100/50)=20%
となりますので、長い融資期間を取るのは必須となります。融資期間が短い場合は、その分頭金を多く出す必要があります。そうしないとデフォルトが発生するため、銀行がお金をかしてくれません。

キャピタルゲインも考える

売却戦略もプラスして、キャピタルゲインも考慮した場合です。

20年後に物件が70%で売れた場合を想定します。頭金は2割とします。
ローン金利が20%減るので、6.2%から9.4%になります。
そうなると11〜15%でプラスになります。
20年で、20%の頭金で、物件の70%が残るとすると、利回りは、12.5%になります。

住宅ローンの場合

ちなみに住宅ローンで家を買った場合
固定資産税は1/6減税なので、0.23%
住宅ローンは優遇が多いので、1%を想定
（35年ローンでは、2.8％)
火災保険も安く、0.1〜0.05%程度です。
合計で3.1%
購入の諸経費は年換算で、0.3%程度。
メンテナンスに物件の10%を想定し、年換算で、0.3%
合計で、年3.7%。

これは、35年の資産価値が0であったとしても、周辺の同スペックの家賃が物件の4%より高い場合、買った方が得になります。