都市計画法＃10 【建築基準法①(用途規制)】
用途規制まとめ
用途規制は下の表を覚えることが必要です。
原則①：一種低層住居専用地域が最も建築条件が厳しい
原則②：商業地域が建築条件一番緩い
原則③：〜〜専用地域は、専用用途以外の建築条件が厳しい
公共施設・住居
公共施設＝公共・公益性の高い施設はすべての用途地域で建築できますが、
例外的に建築できないものがあるので、それを覚えることが近道です。
まず前提として、以下の施設は用途地域に関わらず建築可能な施設です。
宗教施設・保育所・認定こども園・公衆浴場・公衆電話・診療所・派出所…
例外①：工業専用地域
次に例外を見ていきます。
工業専用地域は環境の悪化に影響を及ぼす施設が存在するため、
全用途地域の中でも厳しい用途規制が適用されます。
以下の施設は工業専用地域には建築できない施設です。
住居・共同住宅・寄宿舎・下宿・
兼用住宅(※店舗部分が50㎡以下かつ床面積の1/2である店舗付住宅)
図書館・博物館・美術館・老人ホーム
例外②：学校
学校とは学校教育法により指定された施設のことを指します。
学校の種類により用途規制が異なります。
※ちなみに保育園・認定こども園は児童福祉法に基づく福祉施設として扱われますので、学校等に含まれません。
工業/工業専用地域では環境悪化の懸念から以下の施設は建築できません。
幼稚園・小学校・中学校・高校
また、工業/工業専用地域に加え、低層住居エリア(一低層/二低層/田園住居)においては住居の環境を確保するため、以下の施設も建築することができません。
大学・高専・病院
以上をまとめると以下の表になります。
店舗・事務所等
店舗・事務所は近商/商業/準工業地域で建築可能です。
それ以外の用途地域では面積・業種・業態により建築可能になる場合があります。
例外①面積要件
一種住居地域では3000㎡以下、二種住居/準住居では10000㎡以下の店舗・事務所は建築可能です。
一種住居地域：3000㎡以下
二種住居地域：10000㎡以下
準住居地域：10000㎡以下
近隣商業・商業・準工業地域：制限なし
例外②：業種・業態による制限
一種住居〜準住居以外の用途地域では、業種・業態による規制があります。
第一種低層住居専用地域
兼用住宅(※店舗部分が50㎡以下かつ床面積の1/2である店舗付住宅)
第二種低層住居地域
兼用住宅(※店舗部分が50㎡以下かつ床面積の1/2である店舗付住宅)
2階以下かつ150㎡以下で日常生活に関連する店舗
例：コンビニ・喫茶店
田園住居地域
兼用住宅(※店舗部分が50㎡以下かつ床面積の1/2である店舗付住宅)
2階以下かつ500㎡で日常生活または農林漁業関連店舗
例：農産物直売所・農家レストランなど
第一種中高層住居専用地域
兼用住宅(※店舗部分が50㎡以下かつ床面積の1/2である店舗付住宅)
2階以下かつ500㎡以下で日常生活+サービス店舗等も可能
例：飲食店・物販・宅建業事務所・損保代理店・銀行支店等
第二種中高層住居専用地域
兼用住宅(※店舗部分が50㎡以下かつ床面積の1/2である店舗付住宅)
2階以下かつ1500㎡以下の店舗・事務所(業種問わず)
工業専用地域
10000㎡以下で、物販・飲食店以外の店舗のみ建築可能
→社員食堂や従業員向けの店舗等は可能
事務所は制限なく建築可能
以上をまとめると以下の表になります。
商業施設(レジャー・娯楽・遊戯施設等)
商業施設は二種住居・近隣商業・商業地域・準工業地域で建築可能ですが
それ以外の用途地域でも例外的に建築可能な場合があります。
※二種住居地域は住居地域のため、遊技場や風俗施設は建築できません。
例外①：ホテル・旅館
二種住居～準工業で建築可能
※例外として、3000㎡までであれば一種住居でも建築可能です。
例外②：スポーツ系施設(ボーリング場・水泳場・スケートリンク等)
二種住居～準工業地域+工業地域でも建築可能
※例外として、3000㎡までであれば一種住居でも建築可能です。
例外③：遊技場(麻雀・パチンコ店・カラオケボックス)
二種住居・近隣商業・商業・準工業地域で建築可能
10000㎡までであれば二種住居・準住居・工業地域で建築可能
※例外としてカラオケボックスのみ、10000㎡までであれば
工業専用地域でも建築可能です。
劇場・映画館関連(劇場・映画館・演芸場・観覧場・ナイトクラブ等)
二種住居・近隣商業・商業・準工業地域で建築可能
※例外として客席200㎡未満であれば、準住居地域でも建築可能
以上をまとめると以下の表になります。
風俗施設等
風俗施設は商業地域にのみ建築可能です。
例外として、料理店・キャバレーは準工業地域でも建築可能です。
例外：料理店・キャバレー
商業地域+準工業地域でも建築可能
以上をまとめると以下の表になります。
自動車関連施設等
自動車は日常生活に必要なモビリティであるため、工場その他施設の中でも比較的規制は緩和されています。
基本的には住居系地域では規制されているイメージです。
自動車教習所
二種住居～工業専用地域で建築可能
※例外として第一種住居地域では3000㎡以下であれば建築可能です。
(=住居専用地域では建築不可)
車庫(→過去問見る)
準住居～工業専用地域で建築可能
例外として、2階以下または300㎡以下であれば一中高～二種住居でも建築可能です。
(=低層住居地域では建築不可)
自動車修理工場
準工業～工業専用地域で建築可能
※例外として、下記の作業場の面積要件を満たすものは建築可能です。
一種住居/二種住居：50㎡以下
準住居 ：150㎡以下
近商/商業地域 ：300㎡以下
工場
工場は周囲の危険性や環境悪化への影響が大きいため、その建築は厳しく規制されています。
基本的には工業系地域(準工業/工業/工業専用地域)のみ建築可能ですが、
例外的に環境悪化の影響が少ない工場は住居/商業系地域でも建築可能です。
周囲への危険性・環境悪化への影響度がほぼ無い工場等
一種住居/二種住居/準住居地域：50㎡以下
近隣商業/商業地域 ：150㎡以下
田園住居地域 ：農産物の生産・集荷・処理・貯蔵する工場
周囲への危険性・環境悪化への影響度が低い工場等
住居系地域 ：建築不可
近隣商業/商業地域：150㎡以下
周囲への危険性・環境悪化への影響度がやや高い工場等
工業系地域のみ建築可能
住居系/商業系地域では建築不可
危険性が大きい・環境悪化の恐れのある工場等
工業地域/工業専用地域のみ建築可能
準工業地域では建築不可
以上をまとめると以下の表になります。
その他
その他、建築基準法にて倉庫や特殊建築物等について規制があります。
営業用倉庫(倉庫業)
準住居～工業専用地域で建築可能
自家用の倉庫
二種住居～工業専用地域で建築可能
※例外として以下の自家用倉庫は建築可能
第二種中高層住居専用地域：2階以下かつ1500㎡以下
一種住居地域 ：3000㎡以下
特殊建築物
特殊建築物とは卸売市場・火葬場・汚物処理場・屠畜場・ごみ焼却場などのことです。これらは、原則として都市計画において敷地の位置が決定しているものでなければ建築することが出来ません。
特殊建築物は都市計画において敷地の位置が決定しているものでなければ建築できない。
※例外として特定行政庁が都市計画審議会の議を経て、都市計画上支障が無いと認めた場合には建築可能
上記をまとめると以下の表になります。
用途規制の補足
敷地が2以上の用途地域にまたがる場合、敷地の過半が属している用途地域の制限が適用されます。
用途規制に違反している建築物であっても、特定行政庁の許可があれば建築可能です。※特定行政庁：都道府県知事or市町村長のこと。
特定行政庁の許可を得たとしても、原則として利害関係を有する者の意見を聴き(意見聴取)、建築審査会の同意を得ることが必要
増改築・移転であれば意見聴取も同意も不要
日常生活に必要な政令で定める建築物については意見聴取のみで同意は不要
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