宅建業を営むためには事務所を設置することが必要です。
業法では事務所としての規定があります。
以下の表でまとめています。
事務所とは
事務所とは以下の3つを指します。
1.本店(主たる事務所)
2.支店(従たる事務所)
3.継続的に宅建業を行うことができる施設を有する場所で、
宅建業に関わる契約締結権限を有する使用人を置いている場所
3が一番わかりづらいですが、要は営業所のことです。(「事務所以外の場所」で詳しく解説します)
一番重要なことは
『支店で宅建業を営んでいれば、本店で宅建業を営んでいなくても、本店は事務所とみなされる』ことです。
逆に本店のみが宅建業を営み、支店では営まない場合は支店は宅建業法上の事務所には当たりません。
事務所に必要なもの
業法上の事務所には以下の5つが必要となります。
標識
正式には「宅地建物取引業者票」と言います。
⚠︎宅建の免許証は掲示の義務がありません。
報酬額の掲示
宅建業者は業法により規定された額以上の報酬(仲介手数料)を受け取ることはできません。それらを明記したものを事務所ごとに、見やすい場所に掲示する必要があります。
国土交通省のHPより確認できます。
帳簿
宅建業の適正な運営と取引の公正さを確保するため、
取引のあった都度、年月日、所在地、面積等を記載します。(書式自由)
各事業年度の末尾に閉鎖し、閉鎖後5年間保存しなければなりません。
⚠︎宅建業者が自ら売主となる新築住宅に関わる帳簿は
閉鎖後10年間保存しなければなりません。
従業者名簿
宅建業者はその従業者に「従業者証明書」を携帯させなければなりません。
この証明書は取引関係者から請求があった場合、提示する義務があります。
この従業者証明書をまとめた台帳が「従業者名簿」です。
従業者名簿も取引関係者から請求があった場合閲覧させなければなりません。
従業者名簿は最終記載日から10年間保存します。
記載する事項は以下の通りです。
・従業者の氏名
・その者の住所→平成29年の法改正により記載不要となりました。
・生年月日
・主たる職務内容
・宅建士であるか否かの別
成年である専任の宅建士
業務に従事する者5名につき1名以上の割合で
専任の宅建士を置かなければなりません。
案内所等は少なくとも1名以上の宅建士を置かなければなりません。
「成年」とありますが、自身が宅建業者or役員である場合は未成年でも専任の宅建士となることができます。
※専任の宅建士の数が不足した場合は2週間以内に宅建士を補充、
30日以内に免許権者への届出が必要です。
これらに違反した場合は100万円以下の罰金・業務停止処分
を受けることがあります。
事務所以外の場所
事務所以外の場所においては、標識のみ設置義務があります。
また、契約の申し込みor締結をするかどうかで専任の宅建士の設置義務が発生するかどうかが分かれます。
報酬額の掲示・帳簿・従業者名簿の設置義務はありません。
標識の設置
宅建業は事務所以外にも、案内所、住宅フェアなどにおいても行われています。以下の5つは事務所以外の場所として標識の掲示義務があります。
また、専任の宅建士がいない場合はクーリングオフの適用がある旨の表示も必要です。(詳しくは「8種規制」へ)
⚠︎3のみ他社物件ですので、他社(=売主)の標識を設置します。
1.事務所以外で継続的に業務を行うことができる施設を有する場所
(→契約締結権限を有する使用人を置いていない場所)
2.一団の宅地建物の分譲を行う案内所(→現地案内所のこと)
3.「他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲」の代理・媒介を行う案内所
(→他社物件の案内所のこと)
4.宅建業務に関する展示会などのイベントを実施する場所
(→モデルルーム・展示場などのこと)
5.分譲する宅地建物が所在する場所
専任の宅建士の設置義務
1〜4の場所で契約の申し込み・締結行う場合には、少なくとも1名の専任の宅建士を置くことが必要です。
⚠︎複数の宅建業者が同じ場所で業務を行う場合：
いずれかの宅建業者が専任の宅建士を1名以上設置すればOK
また、10日前までに、免許権者+案内所を管轄する都道府県知事の2箇所へ届出(専任の宅建士等)をしなければなりません。
※免許権者が国土交通大臣の場合：
案内所を管轄する都道府県知事を経由して届出をする。
その他
主な罰則は以下のとおりです。
標識の掲示義務違反：指示処分、50万以下の罰金
専任の宅建士の設置義務違反・虚偽届出等：50万以下の罰金
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