資金計画のお話
〜お金は大事編〜
目次
資金計画とは
賃料、住宅ローンの支払い、管理費、固定資産税
これら総じて住宅費と呼びます。
現在から未来にかけて住宅費を最適化し継続することを「資金計画という」
このタイトルではどうやって資金計画を練ったら良いのか
考え始めのかた向けに記事を書いていきます。
① 今あなたはいくらの住宅費を払っているか？
現在は、賃貸ですか？家族保有ですか？自身保有ですか？
ほとんどの人に家があります。
その生活を維持するために現在払っている月々の住宅費が、適切かどうかを判断するには。
あなたの収入を教えてください。（世帯も可）
年収✖️35％➗12＝住宅費/月々
よく年収の3分の１って言いますよね。
そういうことです。
ただし、これが最適かどうかを判断するのはまだ早い。
固定費、趣味、通信費など
現代人が生きるには必要なものがたくさんあります。
あくまでこれをベースに考えを始めてくださいということです。
現在超えてしまうようであれば、なにかを下げる努力をする
現在余裕がある場合、将来の支出を検討するべしです。
② 住宅ローンで借入をするということは？
あくまで一般的な考え方になりますが
住宅ローンを組む方も、ざっくり上記の額をアッパーにしていただきたい。
金融機関には、金利の種類があります。
（大きく分けて変動や固定ですが、ここでは説明省略）
金融機関は、あなたがその支払いを継続できるかどうか判断します。
住宅ローンを組む金額から、月々の支払額を試算
支払額✖️12ヶ月➗年収＝35~40％
これが住宅ローンを組める額の最大です。（細かい考え方は省略）
※ご注意いただきたいのは、
最大まで組みましょうね！ということではありません。
あくまで最大値はここまでだけど、
将来増えそうな支出、現在の支出を勘案して、
30％には押さえたい？25％？40％までいくの？ほんとに？
と、ベストな状態を考えていきます。
③ 家を買うということは、売れるということ
資産形成というと響きが良いですね。
でもその通りです。
買ったものは売れますので、
住宅として機能してもらえることはもちろんのこと。
将来住み替えたい、売ってキャッシュにしたいという時も
大きな力になってくれます。
特にマンションを買う方には、その考え方を強く持って欲しくて
売りたい時に売れるような状態であったり
売れるタイミングを想定したりということを
購入の時から考えるようにしてください。
これを考えるだけで、住宅費という考え方がガラっと変わります。
※ただし、これも投資だから高い額を払って良いということではない。
逆に資産として最大の力を発揮してくれるように
その物件に関わる住宅費は、最初から見極めましょうねということです。
住宅は一人ひとつの時代でもなく、与信があれば買えちゃう時代です。
ライフプランに沿って資金計画を練ることができるように
最も最短ルートは【FPに相談】です。
まだ相談したことがないという人は、是非チャレンジしてください。
④ 家を買うためには住宅費の他にも必要なお金がある
いわゆる諸経費というものですね。
諸費用明細は、別途記事に添付していますが
大まかに物件価格に対して8％と言われています。
これはそう。
物件金額が高くなればなるほどその利率は下がる傾向にあります。
大きな部分を占めるのは、
銀行事務手数料（借入額の2.2%）
仲介手数料（物件金額✖️3％＋60000円➕税）
私は不動産業者ですので、仲介手数料でお仕事をしています。
一方では、高すぎるなと思うシーンと、安すぎるなというシーンがあり
往々にして思うのは、不動産業者が手数料を頂戴するということは
その取引を免許や資格で保証し、将来にわたって責任を取ること、
そして購入するまでのサービスも当然まっとうしたということ。
綺麗事かもしれませんが、そういった士業による取引の保証や
エージェントとの信頼関係の元、取引は遂行されます。
不動産業は、業を起こすこと自体に障壁が低い業界です。
しかし、ありとあらゆる専門知識が必要であるにも関わらず
大半のことが当たり前のようにスルーされます。
それは国内のほとんどの不動産取引が、
無知で完結しているからだと思います。
いざという時に何もできない、名ばかりエージェントがいるのも事実です。
諸経費の中の大きな部分を占める費用だからこそ
安易な判断や、その場限りの感情で流されないようにしてください。
④ フルローンか、キャッシュか、一部ローンか
そもそもキャッシュが溢れている人は、資金計画など気にしていないかもしれませんよね。
よって、住宅ローンを組むことについて簡単にお話します。
フルローンを組む
今の時代ならば、与信が許す限りでフルローンが良いでしょう。
・45歳くらいまでなら35年
・超えていても35年
・もっと若いなら40年超
これくらい当然と考えて良いです。
諸費用も、借りちゃいましょう。
手付金は別途キャッシュで必要ですが、諸経費に組み込めるので
取引が終わったら手元に戻ってきますよ。（詳しい説明は省略）
なんならリフォーム費用も借りちゃいましょう。
これも住宅ローンと同様の金利が基本です。
10年前は組める銀行も少なかったですし、少量しか借りれませんでしたが
今はリフォーム費用がどの程度かかるのか金融機関も納得済みです。
これら全部組むと３本立てというやつです。
全然OKです。
しかし、全部の金融機関で取り扱えるわけではないので
ご自身の買い物がどういった属性なのか考慮して
金融機関を選択しましょう
基本的にはエージェントは金融機関の選択に詳しいものです。
（詳しくなかったらダメではないけど、ちょっと不安かも）
ちなみに
一部キャッシュを出したいです。という場合。
もちろんNOとは言いませんが、出す意味を考えましょう。
金利が優遇されるの？
相続等で絶対使うお金なの？
返済比率（借りられる上限額）の関係？
これらに当てはまらないなら、組んでしまっても良いかもしれませんね。
ざっくり言うと100万円借入を増やす毎に2500円くらい月々負担が上がります。（ケースによります）
そういった観点をもっていただければ、借りた方が良いか
手元から出した方が良いか、上手く調整できると思います。
◾️住宅ローンについての考え方：補足
①お金を借りると言うこと＝借りられるような信頼があると言うこと。
そして、金融機関は信頼にお金を貸します。
その信頼が失われた際に起こることは、抵当権の発動＝差押＝競売
②予期せぬ事態が起こった場合は
団体信用生命保険発動＝残債が保険会社から銀行へ支払い＝家が残る
③返済とは住宅費を銀行に払うと言うこと
賃貸とは住宅費を大家さんに払うと言うこと
最終的に家が残るのは買うことのメリットになり得るが、
あなたの住宅費としてのバランスを誤ってしまうと
即売却 or 競売 or 返済に追われる毎日
になることをはっきりと認識していてほしいと思います。
まとめ
住宅ローンにまつわる話がメインとなりましたが
資金計画とは、住宅費を明確にするということです。
今の生活と将来の生活は必ずしも同じではありませんし
何かが変わる可能性を、おおまかにでも想像しておくこと。
これが資金計画です。
出口を見据えた、購入。
無理のない資金計画。
物件購入に動き出す前、
これらに気づいた時に明確にしておくことをお勧めします。
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