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吉祥寺での家選びをマーケティング視点で考える: Where to Play & How to Win

マーケたん

「Where to play & How to win」という言葉を聞いたことがありますか？マーケティングの世界では、どの市場で勝負し、どうやって勝つかを考えるのが基本です。このフレームワークを使って、吉祥寺で家を購入するプロセスについて一緒に考えてみましょう。

Where to play

まず吉祥寺に住むことを中心に、マクロ環境分析をしてみましょう。一部無理やり当てはめている部分もありますがご了承下さい。

簡易マクロ分析

この記事をご覧いただいている方は、吉祥寺についてすでにご存じのことも多いかと思いますので、特に重要なポイントのみ解説いたします。吉祥寺に住んでおりますし、不動産業者と20社程ディープな話をしましたので、ChatGPTに聞くよりも詳しい内容かと思います。

  1. 建蔽率と容積率
    吉祥寺は他の地区に比べて建蔽率と容積率の割合が厳しく設定されております。これは武蔵野市の市の方針と関連しておりまして、吉祥寺の独特な雰囲気を作り出している要因でもあります。
    吉祥寺に来られたことがある方ならお分かりかと思いますが、高い建物が基本的に少ないと思います。これは、武蔵野市のルール上高い建物が建てられないからなんです。また、家と家の間隔が広く取られているのも、市の政策によるものです。少し脱線してしまいますが、緑化政策もあり、一戸建てには基本的に木を植えなければならない政策となっております。ですので、のびのびした、和やかな雰囲気があります。

  2. 材料費と人件費の高騰
    ウクライナ有事も関係しているのが材料費の高騰、そして少子高齢化と関連しているのが人件費の高騰です。この二つの要因が合わさり、マンションや家を建てるためのコストが上がっております。マンションが建つには1年以上かかりますが、その際に各種コストが上昇し、マンション価格へ転嫁しなければならず、価格高騰が続いております。この傾向は暫く続きます。ここで一つ重要なことがあります。それは、田舎で一軒家を建てようが、吉祥寺で一軒家を建てようが、八王子で一軒家を建てようが、家を作るコストはほぼ変わらないということです。
    基本的に材料費➕人件費なので、大きく変わることはありません。それではなぜ都市部と田舎では一戸建ての値段が違うのか？それは土地代が高いからです。
    上物の価格は変わらずとも、土地の値段が高いため、トータルの費用が高くなります。

  3. 空き家の増加
    私は現在吉祥寺に住んでおり、毎日ジョギングをして町の様子を観察しているのですが、空き家が目立ちます。また、野晒しの土地も多いです。SUMOで吉祥寺の物件を調べたことがある方でしたらご存知かと思いますが、吉祥寺の駅近では新築物件がゼロです。たまに見つけても1.5億など信じられない価格だったりします(1.5億でも安い方)さらに、中古で探してもまず出てきません。空き屋や空き地が多いのですが、相続問題があったり、中途半端な土地であるため、買い手がつかない場合が多いです。

東急百貨店屋上、太陽広場からの写真
天気の良い日は富士山が見れるらしいです

このような状態にあるのが吉祥寺という街です。

How to win


どうやって勝つか(買うか)
マーケティングでは、3CやSTPといったツールを使うことをご存じの方もいらっしゃるかもしれませんが、今回は吉祥寺で家を購入することに焦点を充てていますので、重要なのは"自分"です。
家を購入するといったら間違いなく出てくる

  • 持ち家VS賃貸

  • マンションVS一戸建て

今回は持ち家VS賃貸は論じません。
私が考えた一戸建てのPros & Consをご紹介いたします

吉祥寺一戸建てのプロコン

上記のリストのうち、重視したのは下記の3点です

  1. 不動産価値が下がりにくい
    マンションですと、売却する際に自分のものとなる土地の面積が非常に少ないです。大型住宅になればなるほどその傾向は強くなります。ほとんどが建物価格と言って良いです。私は売却前提で考えておりますので、価値が目減りしにくいものに投資したいと考えております。

  2. 駅から徒歩圏内の物件に住むことができる
    新築マンションのチラシを見ると、バス15分なんてザラですし、もっと遠い所もあります。形の整ったドラマに出てきそうなマンションだったとしても、毎日の往復バス、もしくは自転車(駐車場代かかります)は大変です。実際にそんな家庭の方を見ていると疲れているように見えます。ある方法で探せば、吉祥寺駅徒歩圏内で一戸建てを見つけることができます。具体的な方法はまた別に解説いたします。

  3. 将来の借り手が見つからない
    マンションの場合ですと、割と借り手が見つかるかと思います。
    私は実際に吉祥寺駅徒歩13分、38平米の新築マンションを購入しようとしていましたが、もしその物件を貸し出すとしたら、家賃は最低18万円だそうです(リストを見せていただきました。物件購入者の1/3は不動産業者だそうです。賃貸収益が見込める物件と判断したそう）
    女性に人気の物件で、よく賃貸で入居できませんか？と尋ねられるそうですが、一か月に18万は私のような一般サラリーマンにはとてもではありませんが、払えません。会社の家賃補助があったとしても、持ち出しが多そう。。。私にはリスクがあると判断しました。
    もし一戸建てだったら、借り手が見つかるか？というと、私はＹＥＳと考えております。ターゲットは明確で、遊び盛りのやんちゃな子供がいて、家賃補助をもらっている転勤族の方です。戸建ての賃貸物件は少ないので、ニーズに合致すれば勝てる見込みがあると判断しました。

おわりに

いかがでしたか？
少しでもあなたの参考になれば幸いです。
今度は戦略の部分、どうやって吉祥寺で物件を購入したか、その具体的な方法について紹介したいと思います。次回もよろしくお願いします！


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