賃貸住宅トラブルになる前に、、 －民法の要点－ 知ることで根拠がわかる
こんにちは、Libroソリューション倶楽部です。
賃貸住宅トラブルには、物件の欠陥や近隣トラブル、原状回復のトラブル等があり、特に貸主側とのトラブルが多いようですね。
行政は紛争防止のために「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」を作成したり、昨今では民法が改正されました。
それでもなかなか利益が相反する貸主側とのトラブルは減らないようです。
減らない賃貸住宅トラブル
賃貸住宅のトラブルはなぜ少なくならないのでしょうか？
トラブルの原因の一つは、貸主側と借主との知識・情報の差から生まれる猜疑心や不信感です。
不動産業者は当然、賃貸住宅の仲介や管理の知識・情報が豊富です。
一方、借主の方は起きるかどうかわからないトラブルの為に準備をする気になれませんよね。
トラブルが生じたら、、と思っても、引っ越しの前後はすごく忙しいし、知識を得ようとしても専門用語や法律の理解が難しく、結局、貸主側との差は縮まりません。
賃貸住宅トラブルの防止、対処はどうしたら？
地方公共団体では無料の相談窓口もありますし、お金を出せば弁護士さんに対応してもらえるでしょうが、一番良い対処法は専門的な知識を持ってる知人に相談することです。
元も子もないこと言ってしまいましたね。
賃貸住宅は、入居する時も退去する時も多額の費用が生じます。
自分のため友達のために納得できる賃貸住宅の借り方について考えてみたいという方は、少し時間はかかると思いますが、賃貸住宅トラブルの知識を身につけてみてください。
きっと他に役に立つこともありますよ。
ここでは、そんな殊勝な方に向けて、用語の解説・法律の知識・トラブル対処法など賃貸住宅トラブルに特化した情報を発信したいと思います。
わかり難い語句があれば、用語の解説をご覧ください。
法の不知はこれを許さず
賃貸住宅に関連する法律は数多くありますが、それらを全て理解する必要はありません。
しかし、賃貸住宅に関するトラブルを回避、解決するために、最低限の知識を身につけておくことが非常に重要になります。
「法の不知はこれを許さず」という諺があります。
そんな法律があったなんて知らなかった と言っても許されないということですね。
法律の優先順位
法令には優先順位があり、最上位法が憲法で、法律の中では特別法は一般法に優先します。
法律の条文には、「強行規定」と「任意規定」っていうのががあります。
「強行規定」は当事者の意思によって変更できずに強制的に適用される規定で、「任意規定」は当事者の意思によって変更が認められている規定なんです。
民法第９１条（任意規定と異なる意思表示）
法律行為の当事者が法令中の公の秩序に関しない規定と異なる意思を表示したときは、その意思に従う。
民法には「契約自由の原則」っていう規定がありますが、「強行規定」に反する契約は無効となりますし、当事者間での定めがない場合は「任意規定」が適用されることになります。
賃貸借契約書では「任意規定」の修正や特約をつけたりすることができることになるのですが、「任意規定」かどうかは条文では明記されていないので、条文の趣旨より個別に判断することになりますね。
国土交通省は、賃貸借契約をめぐる紛争を防止し、借主の居住の安定及び貸主の経営の合理化を図ることを目的として、「賃貸住宅標準契約書」という、賃貸借契約書の雛形を作成し、公表していますので、これを参考にすると良いでしょう。
ここでは、賃貸住宅に関する最低限知っておくべき法律の知識を紹介致しますので、不利益を被ることがないように可能な限り理解するようにしましょう。
基本となるのは民法
法律には公法と私法がありますが、民法は私法で「任意規定」が多いですね。
2020年4月に民法は、120年ぶりに大改正されたんですよ。
改正民法は、2020年4月1日以降の契約及び更新（自動更新）に適用され、期限の定めのない賃貸借契約の法定更新には適用されません。
賃貸借については民法第7節 第601条～第622条に規定されていますので、主にこちらの解説をしたいと思います。
民法第1条2項（信義誠実の原則）
権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
社会通念上、当然のことなんですが、民法ではこのような抽象的な概念も規定されていているんですね。
信義則という言葉だけでも覚えておいてください。
民法第90条（公序良俗）
公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。
公序良俗というのは一般の倫理だと思うのですが、抽象的な概念なので個別に判断されるようです。
一般には愛人契約とか人権侵害が公序良俗違反になりますね。
賃貸借契約では高額な中途解約違約金などが公序良俗違反になる可能性があります。
民法第166条（債権等の消滅時効）
１．債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
一 債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行 使しないとき。
二 権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。
２．債権又は所有権以外の財産権は、権利を行使することができる時から二十年間行使しないときは、時効によって消滅する。
３．前二項の規定は、始期付権利又は停止条件付権利の目的物を占有する第三者のために、その占有の開始の時から取得時効が進行することを妨げない。ただし、権利者は、その時効を更新するため、いつでも占有者の承認を求めることができる。
家賃は民法１６９条の定期給付債権に該当するので、家賃を滞納して支払わなまま５年が経過すると、借主は時効の主張することができるようになります。
が、時効の中断や停止により時効は成立しませんし、援用手続きをしなければならないので、家賃で時効が成立することは稀でしょうね。
なぜ時効を取り上げたかというと、家賃も時効の対象となることだけを理解して頂ければと思い、、、、 不要でしたかね？
民法第400条 （特定物の引渡しの場合の注意義務）
債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、債務者は、その引渡しをするまで、契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。
善管注意義務は、借主が賃貸住宅を使用する際の義務になっています。
故意・過失だけではなく善管注意義務を怠ったことで借りた部屋が汚れてしまった場合は借主の責任になりますよ、ということですね。
例えば、結露が原因でカビが発生するのは仕方のないことですが、そのカビをそのまま放置しひどくなった場合は善管注意義務違反になりますよ。
借りたものは自分の物のように大切に扱うことが必要ですね。
民法第415条1項（ 債務不履行による損害賠償）
債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
債務者が債務不履行を行った場合は、損害賠償を請求できますよ、という当然のことが規定されていますね。
例えば、借主が賃料の不払いを続けたり（履行遅滞）、迷惑行為を続けた場合などは貸主は契約解除ができるようになります。
民法第465条の2第2項（個人根保証契約の保証人の責任等）
個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない。
賃貸借契約では連帯保証人を求められることが多いです。
連帯保証人は借主の債務について、借主の支払い能力如何に関わらず、貸主から支払いを求められます。その他いろいろなリスクを負うことになります。
民法の改正で保証契約では極度額（限度額）を定めなければ無効になりました。
民法第521条（契約の締結及び内容の自由）
何人も、法令に特別の定めがある場合を除き、契約をするかどうかを自由に決定することができる。
２ 契約の当事者は、法令の制限内において、契約の内容を自由に決定することができる。
賃貸借契約は公序良俗に反せず、借地借家法の強行規定に反しない範囲で自由に決定することができます。
①締結自由（契約するかどうか）の原則
②相手方自由（誰と契約するか）の原則
③内容自由（どのような内容にするか）の原則
④方法自由（書面化するか、口約束だけにするか）の原則
民法第528条（契約の成立と方式）
契約は、契約の内容を示してその締結を申し入れる意思表示（以下「申込み」という。）に対して相手方が承諾をしたときに成立する。
２ 契約の成立には、法令に特別の定めがある場合を除き、書面の作成その他の方式を具備することを要しない。
物件を優先的に押える申込みは、契約の意思表示の申込みに当たらないと考えられます。
民法第601条（賃貸借）
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた者を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。
賃貸住宅の契約で当然のことも民法では明文化されています。
改正民法で「借りた物を返す」が追記されなければならないことが驚きです。
民法第606条 （賃貸人による修繕等）
１．賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただ し、賃借人の責に帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
２．賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、 これを拒むことができない。
貸主は、賃貸建物を貸すことで賃料を受け取るため、借主が問題なく使用できる状態を維持する義務があるという規定です。
但し、借主の故意又は過失が原因で修繕が必要となった場合には貸主に修繕義務はないことが明文化されています。
貸主は修繕義務を負いますが、建物保全の権利でもあると考えられています。なので、借主は内部での修繕を認める義務があるとも言えます。
貸主は無理やり内部にはいること（自力救済）ができないので、拒否し続けると契約解除になることも、、、
民法第607条 （賃借人の意思に反する保存行為）
賃貸人が賃借人の意思に反して保存行為をしようとする場合において、そのために賃借人が賃借をした目的を達することができなくなるときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
民法第606条で、借主は内部での修繕を認める義務があるといいましたが、貸主の保存行為で借主に損害生じることもあります。
そうした場合、借主は契約を解除することができるようになります。
民法第607条の2 （賃借人による修繕）
賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
一 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
二 急迫の事情があるとき。
賃貸住宅の修繕が必要となり借主が修繕を行おうする時は、借主に通知義務があります。
貸主が必要な修繕をしないことについては、借主に立証責任があるとされていますので、エビデンスを残すようにしましょう。
民法第608条 （賃借人による償還請求）
１．賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。
２．賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、第196条第2項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。
民法第607条の2で借主の修繕権を実行した場合には、借主が支払った修繕に必要な費用を貸主に対し、ただちに請求することができます。
2項の有益費とは、マンションの窓を機能性の高いものに取り替えた場合など改良のために支出した費用のことをいいます。
第196条第2項により費用の償還ができることになっていますが、事実上は難しいと思いますので条文を鵜呑みにするは危険ですよ。
民法第611条 （賃借物の一部滅失等による賃料の減額等）
１．賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
２．賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
賃貸住宅において使用及び収益をすることができないとは、例えば雨漏りや排水の詰りなどが考えられますが、賃料減額の明確な基準がありませんので、個別に判断することになります。
賃料減額は借主から請求しなくても当然に賃料が減額されることになります。
一部滅失だけではなく、使用及び収益ができない場合、借主の過失であっても、借主は契約解除をすことができるようになりましたね。
2項では借主に帰責事由がある場合でも契約の解除ができると定めています。その場合貸主は借主に損害賠償請求で対処することになります。
民法第612条 （賃借権の譲渡及び転貸の制限）
１．賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２．賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
賃貸借契約は、当事者間の信頼関係に基づく契約なので、信頼関係を破壊する可能性のある又貸しを制限していますね。
言いかえれば、信頼関係を破壊しない特段の事情（例えば同居の家族への賃借権の譲渡）があれば、賃貸人は解除できないこともあります。
民法第615条 （賃借人の通知義務）
賃借物が修繕を要し、又は賃借物について権利を主張する者があるときは、賃借人は、遅滞なく、その旨を賃貸人に通知しなければならない。ただし、賃貸人が既にこれを知っているときは、この限りでない。
賃貸住宅の修繕が必要な場合は、まず通知義務がありますね。
民法第619条 （賃貸借の更新の推定等）
１．賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定する。この場合において、各当事者は、第617条の規定により解約の申入れをすることができる。
２．従前の賃貸借について当事者が担保を供していたときは、その担保は、期間の満了によって消滅する。ただし、第622条の2第1項に規定する敷金については、この限りでない。
賃貸借で期間の定めがある場合は、期間が満了すれば基本的に賃貸借は終了しますが、本規定により使用継続している場合は賃貸借の更新が推定され、自動更新（合意更新）されます。
民法第621条 （賃借人の原状回復義務）
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
借主の原状回復義務が規定されていますが、フローリングとクッションフロアでは同じ床材であっても原状回復の対処が異なることもありますので、個別に解説したいと思います。
民法第622条の2 （敷金）
１．賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一 賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたとき。
二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
２．賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。
名目が保証金であっても敷金として取り扱われる（礼金は違います）ことになり、家賃の未払いや原状回復費用を差し引いた金額を返還することになります。
敷金は賃貸借の契約期間が満了しただけでは敷金は返還されず、賃貸住宅の返還まで敷金は返還されませんね。
2項では、借主の方から、貸主に対し、敷金を金銭債務の弁済に充てるよう請求することできないと規定されています。
民法第709条(不法行為による賠償責任)
故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。
暴力を振るったら損害賠償責任を負う（可能性がある）みたいな事ですね。
不法行為に「自力救済」というのがあります。
例えば、借主が家賃を滞納した場合に、鍵を交換して借主が部屋に入れないようにすると自力救済に該当し不法行為となることがありますね。
要点まとめ
民法は一般法で他の特別法が優先となる
任意規定の条文は契約で変更できる
借主の故意過失によるもの以外の修繕は貸主の義務
借主が修繕した費用は貸主に請求できる
雨漏れや排水の詰りがあった場合は家賃の減額を請求できる
借主には原状回復義務がある
敷金は家賃の未払いや原状回復費用を差し引いて返還される
要点まとめは要約していますので、言葉足らずで誤解がないように条文を確認してくださいね。
民法は抽象的で条文でなんか小難しいですが、一般常識的な事柄が多かったのではなかったでしょうか？
民法は日常生活に関係する法律で、民法を意識しなくても問題なく生活できますが、トラブルが発生した場合は自分の権利を守る上で、民法の知識が必要になりますね。
一つの知識が無限の知恵を生みます。
知ることで問題を解決していきましょう。
記述事項は、一級建築士、宅地建物取引士（未登録）が監修しておりますが、発信情報に間違いがありましたらご指摘ください。
直ちにそっと修正いたします。