賃貸住宅トラブルになる前に、、 －宅地建物取引業法の要点－ 知ることで根拠がわかる
こんにちは、Libroソリューション倶楽部です。
賃貸住宅トラブルには、物件の欠陥や近隣トラブル、原状回復のトラブル等があり、特に貸主側とのトラブルが多いようですね。
行政は紛争防止のために「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」を作成したり、昨今では民法が改正されました。
それでもなかなか利益が相反する貸主側とのトラブルは減らないようです。
減らない賃貸住宅トラブル
賃貸住宅のトラブルはなぜ少なくならないのでしょうか？
トラブルの原因の一つは、貸主側と借主との知識・情報の差から生まれる猜疑心や不信感です。
不動産業者は当然、賃貸住宅の仲介や管理の知識・情報が豊富です。
一方、借主の方は起きるかどうかわからないトラブルの為に準備をする気になれませんよね。
トラブルが生じたら、、と思っても、引っ越しの前後はすごく忙しいし、知識を得ようとしても専門用語や法律の理解が難しく、結局、貸主側との差は縮まりません。
賃貸住宅トラブルの防止、対処はどうしたら？
地方公共団体では無料の相談窓口もありますし、お金を出せば弁護士さんに対応してもらえるでしょうが、一番良い対処法は専門的な知識を持ってる知人に相談することです。
元も子もないこと言ってしまいましたね。
賃貸住宅は、入居する時も退去する時も多額の費用が生じます。
自分のため友達のために納得できる賃貸住宅の借り方について考えてみたいという方は、少し時間はかかると思いますが、賃貸住宅トラブルの知識を身につけてみてください。
きっと他に役に立つこともありますよ。
ここでは、そんな殊勝な方に向けて、用語の解説・法律の知識・トラブル対処法など賃貸住宅トラブルに特化した情報を発信したいと思います。
わかり難い語句があれば、用語の解説をご覧ください。
民法の特別法
賃貸住宅に関する民法の特別法には宅地建物取引業法、借地借家法、消費者契約法、失火責任法などがありまます。民法は一般法に位置づけられていて、特別法は一般法に優先します。
東京都には賃貸物件のトラブル防止のための東京都紛争防止条例（東京ルール）が制定されています。
ここでは宅地建物取引業法かりについて見ていきたいと思います。
民法と見比べながらの方がわ易いかもしれませんね。
宅地建物取引業法
賃貸住宅の仲介を行う場合は、宅地建物取引業法（宅建業法）に基づき、宅地建物取引業の免許が交付され専任の宅地建物取引士が常駐している宅地建物取引業者（不動産業者）でなければなりません。
宅地建物取引業法は宅地建物取引業者が遵守しなければならい法律ですので、規定を逸脱すると宅地建物取引業法違反となり罰せられることになります。
ここでは宅地建物取引業法の中で借主に関連する規定でどのようなものがあるかを理解して頂ければ十分かと、、、
第15条（宅地建物取引士の業務処理の原則）
宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、 公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならない。
第32条（誇大広告等の禁止)
宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあつせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。
いわゆる「おとり広告」「虚偽広告」についても規制しています。
駅までの直線距離を広告し実際の道のり距離を明示していない場合は「誇大広告」に該当します。
第35条1項（重要事項の説明等）
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第５号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
（以下省略）
重要事項説明書は、本来、宅建士による口頭説明が必要なんですが、H29年より一定の条件の下でＩＴ重説の運用も実施しています。
宅地建物取引業法施行規則の一部改正（水害リスク情報の重要事項説明への追加）により、ハザードマップに関する事項が重要事項説明の対象に加わりました。
賃貸借契約の重要事項説明の説明内容は対象物件に関わる事項と取引条件に関する事項になります。
登記された権利の種類及び内容
法令に基づく制限で契約内容の別に応じて定めるもの
飲用水・電気及びガスの供給施設、排水施設の整備の状況
未完成物件の場合は、工事完了時における形状、構造その他省令で定める事項
専有部分の用途等の制限に関する規約の定めや管理の委託先（マンションの場合）
借賃等以外に授受される金銭の額及び授受の目的
契約の解除に関する事項
損害賠償額の予定または違約金に関する事項
支払金または預かり金を受領する場合には、保全措置の有無及び概要
その他、省令で定める事項
この他、宅地建物取引業法施行規則という省令があって、そこでも第16条の4の3に次の内容が重要事項の説明内容に規定されています。
（条文は面倒くさく記載されていますので省略します）
浴室、便所、台所、エアコン等の設備の整備状況
契約期間及び契約の更新に関する事項
ペット飼育禁止、ピアノ使用の禁止等の利用制限に関する事項
敷金の賃料滞納分、原状回復費用との相殺に関する事項
法律は複雑ですね。
第37条（書面の交付）
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
（以下省略）
３７条書面と呼ばれる書面の交付義務の規定です。
本来、契約後に宅建業者が交付するものですが、賃貸借契約に必要事項を記載していることが多いです。
賃貸の場合の記載事項は次のとおりです。
1.2.は必要的記載事項で必ず記載しなければなりませんが、3～6は任意記載事項になっています。
借賃の額、支払時期、支払方法
宅地建物の引渡し時期
契約の解除に関する定めがあるときはその内容
損害賠償の予定、違約金に関する定めがあるときはその内容
天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときはその内容
借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときはその額、授受の時期、目的
重要事項説明となにが違うのかわかりづらいですね。
第46条（報酬）
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
２ 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
３ 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
４ 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
（昭和45年10月23日建設省告示第1552号）
最終改正 令和元年８月30日国土交通省告示第493号
第１ 定義
この告示において、「消費税等相当額」とは消費税法（昭和63年法律第108号）第２条第１項第９号に規定する課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する金額をいう
第２ 売買又は交換の媒介に関する報酬の額
（以下省略）
第３ 売買又は交換の代理に関する報酬の額
（以下省略）
第４ 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。）の１月分の1.1倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の１月分の0.55倍に相当する金額以内とする。
第５ 貸借の代理に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の代理に関して依頼者から受けることのできる報酬の額（当該代理に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）は、当該宅地又は建物の借賃の１月分の1.1倍に相当する金額以内とする。ただし、宅地建物取引業者が当該貸借の相手方から報酬を受ける場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が借賃の１月分の1.1倍に相当する金額を超えてはならない。
第６ 権利金の授受がある場合の特例
（以下省略）
第７ 空家等の売買又は交換の媒介における特例
（以下省略）
第８ 空家等の売買又は交換の代理における特例
（以下省略）
第９ 第２から第８までの規定によらない報酬の受領の禁止
（１）宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、第２から第８までの規定によるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。
（２）消費税法第９条第１項本文の規定により消費税を納める義務を免除される宅地建物取引業者が、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し受けることができる報酬の額は、第２から第８までの規定に準じて算出した額に110分の100を乗じて得た額、当該代理又は媒介における仕入れに係る消費税等相当額及び（１）ただし書に規定する額を合計した金額以内とする。
居住用賃貸物件の仲介に関して貸主や借主の一方から受けることのできる仲介手数料は、賃料1か月分の0.55倍以内にしなければなりません。
但し、貸主か借主のどちらか一方が賃料1か月分の1.1倍支払ってもよいと言った場合は、他方は支払わなくてもよいことになります。
しかし、現実には、借主が1か月分の仲介手数料を支払っている場合が多いですよね。
報酬に関しては告示まででてきて混乱しますよね。
要点まとめ
宅建業法は民法より優先
誇大広告は法的に禁止されている
借主に重要事項説明書を交付しなければならない
借主と貸主に37条書面を交付しなければならない
借主が支払う仲介手数料は、原則賃料の1か月分の0.55倍、上限は賃料1か月分の1.1倍
宅地建物取引業法は主に不動産業者（宅地建物取引業者）の義務を規定する法律なので、借主が理解していなくても大丈夫です。
運悪くよからぬ不動産業者に出会ったしまった時の転ばぬ先の杖みたいな感じなので、流し読みでよいかと、、、
一つの知識が無限の知恵を生みます。
知ることで問題を解決していきましょう。
記述事項は、一級建築士、宅地建物取引士（未登録）が監修しておりますが、発信情報に間違いがありましたらご指摘ください。
直ちにそっと修正いたします。