賃貸住宅トラブルを防止するために、、－重要事項説明書の要点－見逃してはいけないポイント

こんにちは、Libroソリューション倶楽部です。

お部屋を借りる時に一番の関心は、間取りと家賃ですね。
もちろん、それはとても重要なことなんですが、それだけで契約してしまっては後々トラブルの原因になってしまうことがあります。

ガスがプロパンガスでコンロの買替が必要になったり、ケーブルテレビ料の費用が別でかかったり、退去時の原状回復の借主負担が多かったり、後で「こんなはずではなかった」ということにならないように重要事項の要点は曖昧にせずしっかりと確認しておきましょう。

わかり難い語句があれば、用語の解説をご覧ください。

■　重要事項説明書の記載事項

重要事項説明書は宅建業者が借主に、契約成立前に交付説明しなければならない書面です。
重要事項説明書の記載事項は宅建業法で規定されています。

【契約にかかる各種表示】

・宅地建物取引業者の表示
・宅地建物取引士の表示
・取引態様（代理なのか媒介なのかの説明）
・供託所等に関する説明
・貸主等の表示
・建物の表示（所在地・構造・築年月日・種類・面積）

【対象となる建物に直接関係する事項】

・登記記録に記載された事項等
・法令上に基づく制限の概要
・ハザードマップに関する事項
・工事完了時の形状・構造（未完成物件のとき）
・石綿（アスベスト）使用調査結果の記録に関する事項
・耐震診断に関する事項
・飲用水、電気、ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
・台所、浴室、トイレその他の建物の設備の整備状況（完成物件のとき）

【取引条件に関する事項】

・借賃・借賃以外に授受される金銭の額及び授受の目的
・契約の解除に関する事項
・損害賠償額の予定または違約金に関する事項
・支払い金または預り金の保全措置の概要
・契約の種類・機関・更新等に関する事項
・定期借家契約の場合はその概要
・用途その他の利用の制限に関する事項
・敷金等の清算に関する事項
・管理の委託先
・建物敷地が借地の場合はその概要

【その他の事項】

・添付書類や特約事項、その他の補足説明などの事項

■　重要事項説明書の要点

重要事項説明書の記載事項は多いし、わかりずらい項目もありますが、少なくとも要点だけは理解しておきましょう。
特に特約は重要なのでしっかりと把握する必要がありますよ。

・登記記録に記載された事項等

賃貸住宅では、抵当権が設定されていることが多いので、その説明があります。

借主としてはどんなリスクがあるのでしょうか？

抵当権が実行されると競売等によりで所有者が変わり、賃借権を主張することができなくなってしまい、新所有者に退去を求められた場合は、6か月間の猶予期間はありますが、退去しなければならなくなります。又、支払った敷金は返還されません。

ちょっと脅かしてしまいましたが、抵当権や根抵当権が設定されている賃貸住宅で競売にかかるのはごく少数なので、必要以上に心配することはないと思います。

・ハザードマップに関する事項

近年は「過去最大の・・」や「100年に一度の・・」のような異常気象が続いていますので、たぶん大丈夫でしょうと言えなくなってきましたね。

ハザードマップには、地震や洪水、津波、土砂災害など、さまざまな自然災害の情報が含まれてますので、なるべく災害リスクが低い所を探すことができます。

自然災害による修繕は貸主の費用負担となりますが、命あっての物種かもですね。

・飲用水、電気、ガスの供給施設及び排水施設の整備状況

インフラの整備状況により思わぬ出費が発生することがありますので、しっかりとチェックしましょう。

プロパンガスだとガス料金が高くなることがありますし、テレビ視聴がCATVになっていて固定費がかかるかもしれませんし、インターネット環境では速度が気になるところですね。

・台所、浴室、トイレその他の建物の設備の整備状況（完成物件のとき）

重要事項説明書の設備の有無で、有であれば通常使用で故障した場合は貸主の費用負担となります。
借主負担になってる場合は残置物ですので、故障した場合は自己負担になりますし、退去時には撤去しなければなりません。
年式の古い電化製品など不要な場合は撤去をお願いしましょう。

・借賃・借賃以外に授受される金銭の額及び授受の目的

借賃以外に授受される金額とは主に

• 敷金、礼金、保証金

• 解約引き（敷引）

• 更新料

• 共益費

• 賃貸保証料、賃貸保証更新料

• 火災保険料

• 鍵の交換代

• 駐車場使用料、駐輪場使用料

• その他契約時にかかる費用及び今後継続して必要な費用全般

初期費用については交渉できる項目もありますので、確認しましょう。

・契約の解除に関する事項

退去予告が何か月（何日）前か、違約金の規定はどうなっているか、を確認しておきましょう。
退去予告期間は1か月くらいが住み替えをする場合、新居との家賃のダブリが少なくなるので助かりますよ。
入居前に退去のことはイメージし難いですが、その時になってから「しまった！」ということにならないように。

・損害賠償額の予定または違約金に関する事項

一般的には、違約金は無いことが多いですが、敷金礼金ゼロ物件やフリーレントが付いている物件などは、違約金が付いていることが多いので要注意ですね。

・契約の種類・機関・更新等に関する事項

更新料の他に事務手数料がかかることがありますので確認しておきましょう。
賃貸物件の契約期間（一般的には2年間）終了後、そのまま同じ賃貸住宅に住み続ける場合は、更新料が必要になります。
家賃の1ヶ月分が更新料となることが多いのですが、不要となっている物件もありますね。
西日本ではそもそも存在しないことが多いようです。

・用途その他の利用の制限に関する事項

主な利用制限としては

• ペットの飼育の可否

• 重量物の持ち込み

• 楽器の演奏に関する制限

• 石油ストーブの利用制限

• ルームシェアの可否

• 事務所利用の可否

ご自分のライフスタイルに合っているか、しっかりと確認しておきましょう。

・敷金等の清算に関する事項

敷金の精算は賃貸住宅トラブルで多い項目です。
「ハウスクリーニング代は敷金から控除する」とか「畳の表替え費用は敷金から控除する」とか物件によって異なりますが、借主に不利な記載もありますのでしっかり確認しましょう。

・管理の委託先

設備の故障や他の入居者とのトラブル時等の連絡先で、仲介業者とは別会社の場合もあります。
管理会社により対応が異なりますので、口コミ・評価をググってみることをお薦めします。

・添付書類や特約事項、その他の補足説明などの事項

特約には、内容が借主に不利な条件が記載されていることがありますので、納得できるまで聞いておく必要があります。

借主に不利な条件の例としては、「退去時の清掃費用は通常損耗も含めて全て借主負担とする」とか「設備の故障は全て借主負担とする」などがあります。
これらは原則として貸主の負担ですが、違法ではありませんので、契約してしまうと同意したことになってします。

その他、理不尽と感じる特約は、不動産会社を通じて大家さんと交渉することをおすすめします。

一つの知識が無限の知恵を生みます。

知ることで問題を解決していきましょう。

記述事項は、一級建築士、宅地建物取引士（未登録）が監修しておりますが、発信情報に間違いがありましたらご指摘ください。
直ちにそっと修正いたします。