品川シーサイド TSタワー-ヨコハマ経済研究所の行ってきた

東京都品川区東品川4丁目、品川シーサイド駅直結の街区、品川シーサイドフォレストTSタワーに行ってきました。

品川シーサイドTSタワー外観 （ https://www.s-reit.co.jp ）

品川シーサイドフォレストは、日本たばこ産業（JT）の品川工場の再開発プロジェクトで、建物が2002年から順次竣工したものです。（写真のTSタワーは2003年竣工）
街区内に7棟あるオフィスビルだけでなく、イオン、飲食店などの商業施設、ホテル、住宅などが複合的に開発されています。
TSタワーは、竣工時に武田薬品工業が取得し、その後所有者が変わり、現在はサンケイビルが貸主となっています。
TSタワーの名前はTakeda Shinagawa Towerからだそうです。
ただ、竣工から入居したソニーは「品川シーサイドノースタワー」、その後入居した楽天は「楽天タワー」という呼称を使っていたのでTSタワーの名前で呼ばれるようになったのは竣工して10年以上経った2015年以降のことです。

ビルスペックとしては、2000年頃の大型ビルのスペックですので少し時代を感じるものの、基準階400-500坪、天井高2700mm、制震構造などどうしても困るようなものは少ないように思います。
DHC（地域冷暖房）が導入されているので、空調はセントラル空調で、各階4ゾーン程度の温度設定となり、細かい調整が可能な方式ではありません。個別空調がj必要な場合は、室外機置き場が用意されているのでパッケージ空調の追加などで対応することになりそうです。
また、トイレの数は、男女とも個室は各階3室と最新スペックの比べると少なく感じます。

品川シーサイドフォレストは、りんかい線品川シーサイド駅直結、京急電鉄青物横丁駅からは徒歩8分となっていますが、街区が広いので、どのビルにアクセスするのかによって結構変わってきます。
青物横丁駅からは、狭い歩道を歩いて来ることになるので、特に通勤時間は歩きやすいとは言えず、働く人にとってはストレスになる部分かもしれません。
JR京浜東北線、東急電鉄大井町線、りんかい線が通っている大井町駅からも20-25分程度で歩くことも可能ですので、天気のいい日は運動不足解消に歩いてみるのよさそうです。

品川駅、羽田空港へも近く、東海道新幹線、飛行機を使った広域アクセスも視野に入ります。
ただし、品川駅へは徒歩8分の青物横丁駅から京急で3分か都営バス（時刻表通りで20分弱）でのアクセス、羽田空港へも同じく青物横丁駅から京急で20分ほど、もしくは1時間に1本程度の空港連絡バス（こちらも時刻表通りで20分弱）を使用することになります。
タクシーを使うことができるなら、どちはもかなり便利ですが、公共交通機関でのアクセスは「悪くない」というところかと思います。

品川シーサイドフォレストの再開発は、JTと鹿島建設が行ったものですが、竣工後は各ビルが様々な企業の手に渡っています。
竣工当時は、日立ソフト、パナソニック、ソニーといった大手電機メーカーが各ビルのメインテナントだったりしましたが、その後TSタワー竣工時に入居していたソニーが退去した後に楽天が本社を置いたり、その楽天の二子玉川移転後にソネット（ソニー系）が再び戻ってきたり、1棟借りしていたパナソニックも退去したり、日立ソフトも床を減らしたりと、テナント構成も大きく変化しています。

正直オフィス立地としては、ちょっと微妙な扱いですが、マンション立地としては「湾岸エリア」ということで人気があるようです。
品川シーサイドフォレスト街区ではありませんが、海岸通りを挟んで立地していたパナソニックのビルは、所有者が変わり、その後は高級マンション（ https://www.shamaison.com/tokyo/area/13109/11221120/ ）になりました。

オフィス選定の際に気をつけていただきたいのが、最寄り駅となるりんかい線です。
埼京線との直通運転で、渋谷、新宿、池袋、埼玉方面へも1本でアクセス可能と便利なのですが、りんかい線に直通する電車の本数が少なめです。
品川シーサイド駅には日中でも7-8本の電車が来ますが、埼京線直通は3本程度ですので、タイミングを合わせるなど、少し注意が必要です。
以前（5年以上前）は、タイミングが悪いと15分程度待たされたものですが、だいぶ改善されたようですね。

↓想定される賃料目線など。

また、新しく開通した路線ということもあり、運賃が高めです。そのため会社負担となることの多い通勤定期券も高く、りんかい線の通勤費は認めず、京急青物横丁を最寄駅とした定期代を払うとしている会社があったとかなかったとか。
真面目に計算をすると、近隣の大井町、大森、蒲田、大崎、品川などと比較する際には、賃料で3,000円/坪位の「りんかい線エフェクト」がある（品川シーサイドの方が賃料安くないと総額での競争力がない）のではないかと思われます。
大崎、品川は山手線の駅でもあり、交通費以外のプレミアムもあるかと思いますが。

品川シーサイド-大井町の1か月の定期代が8,160円ですので、1人2坪使うとして8,160÷2=4,080円、全員がりんかい線の影響を受けないとして、ざっくり3,000円と考えてみました。